2018年，受地产企业融资渠道受限和土地政策收紧等影响，我国商业地产行业进入理性调整期。业内人士分析认为，在消费升级的大环境下，商业地产需要调整新技术、新模式及新业态以迎接新挑战。

4月11日至13日，在苏州举办的中国商业地产行业发展论坛2019年会上。全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《2019中国购物中心与品牌商发展信心调查》。

该报告指出，2018年样本购物中心普遍遭遇“招商难”。主要原因在于品牌的同质化严重及拓展缓慢，这一痛点对于三四线城市尤为凸显，品牌同质化及大型连锁品牌的拓展缓慢。不仅如此，人工成本、原材料成本及租金成本的上升成为行业另一痛点。在业内看来，国内购物中心处于供大于求的过剩期，服务内容同质化、运营精细化不足。

基于这些原因，传统零售及超市成为购物中心在实际经营中表现最不理想的业态。全联房地产商会的研究指出，“线上零售的冲击是主要原因，尤其是在服装零售、日用品等领域。传统零售依旧增长乏力。例如，万达出售万达百货引发行业广泛关注。购物中心将持续扩大餐饮、新零售及体验类业态比例，与线上效率型消费形成差异化竞争”。

“2018年，商业地产受融资环境、拿地限制等房地产行业政策调整的影响较大”。中国指数研究院的统计数据显示，年内全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。全国300城商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

其中，一线城市的调整势头最为明显，年内，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下同样降幅度最大。

从企业层面来看，面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业整体放缓了在商办土地市场的投资节奏。中指院的数据指出，2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%。

针对商业地产的未来发展趋势，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平说，目前我国商业地产的发展对运营管理能力提出更高要求。商场、购物中心等与品牌租户不再是简单的甲乙方合作关系，而是逐渐发展为利益共同体的合作经营关系。

中指院相关负责人也分析认为，2019年，消费市场充满不确定性，受其影响之下的商业地产行业面临新挑战。对于商业地产企业而言，下一步除了升级发展目标，还需要通过提振消费、变革创新等手段，实现在规模化发展。（记者高伟）