上周（18/12/15-12/21）主流 46 城一手房周成交 748 万平米，环比 +14%；其中，一二线环比 +13%、三四线环比 +16%； 12 月截至上周月成交同比+5%，较 11 月下降 4pct，其中一二线同比+13%、三四线同比-18%，分别较 11 月下降 6pct 和 3pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 117 万平米，环比+4%； 12 月截至上周累计成交 334 万平米，较去年 12 月同期同比下降 20%，较 11 月下降 10pct；库存方面，上周 15 城推盘环比 +55%，周成交/推盘比 0.58 倍，低于上周的 0.75 倍，高于 11 月的 0.51 倍； 15 城可售面积 8,066 万平米，环比上升2.3%； 3 个月移动平均去化月数为 10.0 个月，环比微升 0.04 个月；行业依然处于低库存阶段、并进入加库存阶段。 政策新闻方面，中央经济工作会议提到，宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，改善货币政策传导机制；要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导；督促落实 2020 年 1 亿人落户目标。地方政策方面，菏泽市住建局发布通知，提出取消新购住房限制转让措施；广州“ 330”新政前出让土地，商服类物业可卖个人； 非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至 1-12 个月； 广州住宅限价一刀切改为价格浮动，网签限价提高。中央经济工作会议强调稳定，地方政策逐步微调，政策环境有望边际改善。新城控股拟发行 200 亿公司债、华夏幸福发行 70 亿公司债，预计未来房企资金环境有望继续改善。 我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从中央经济工作会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前 AH股主流房企 19PE估值仅 4-7 倍，对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍，目前主流房企 NAV 折价 40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“ 推荐” 评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（受益资金端放松）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

支撑评级要点

房地产行业数据： 上周 46 个重点城市新房合计成交 747.9 万平米，环比上升13.7%； 12 月截至上周一手房合计成交 2,085.3 万平米，较 11 月同期环比上升9.9%，较去年 12 月同期同比上升 4.7%。其中当月成交同比较 11 月下降 4.2pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化： +32.6%、 +8.0%、+22.7%、 +2.4%，当月月成交同比分别为： +20.3%、 +10.7%、 -5.7%、 -35.9%。15 城可售面积为 8,066 万平米， 环比上升 2.3%； 3 个月移动平均去化月数为10.0 个月，环比微升 0.04 个月。

主要政策新闻： 中央经济工作会议提出，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，改善货币政策传导机制，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导。菏泽市住建局发布通知，提出取消新购住房限制转让措施；菏泽住建局回应：市民购买存量住房愿望迫切，为了防止商品住房价格出现大的波动，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。广州住建委：“ 330”新政前出让土地，商服类物业可卖个人。非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至 1-12 个月。广州住宅限价政策松动：一刀切改为价格浮动，网签限价提高。

公司动态跟踪： 新城控股拟在中国境内发行公司债券，融资规模不超过 200 亿元（含），债券期限为不超过 10 年。华夏幸福 2018 年第三期债券已于 12 月20 日完成发行，品种一和品种二分别为 5 年期、 7 年期，发行规模分别为 30亿元、 40 亿元，票面利率分别为 7%、 8.3%。保利地产第二期股票期权激励计划行权向激励对象定向发行新增股约 276.47 万股，总募集金额 2214.5 万元。

一周板块回顾： 上周 SW 房地产指数下跌 4.27%，沪深 300 指数下跌 4.31%，相对收益为 0.04%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 25 位。 个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为： 亚太实业、天业股份、天津松江、珠江实业、市北高新。