核心观点

统计局数据显示 2018 年 11 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比增长10.3%，增速较 10 月扩大 0.6pct； 环比增长 1.0%，增速较 10 月持平。 我们认为随着成交热度持续降温，房企回款压力增加，实际房价调整压力较大。 10 月住建部和统计局联合发文强调房价数据统计的真实性和网签报送的及时性，或在统计数据层面对冲成交热度回落带来的降价趋势。

低基数下新房价格同环比增速延续分化，环比增速持平

11 月 70 城新房价格同比涨幅保持 4 月份以来的持续扩大态势，其中 68 城同比上涨， 2 城同比下跌，上涨城市平均同比涨幅 10.6%，较 10 月扩大0.5pct。 11 月 70 城新房价格环比增长 1.0%，增速与 10 月持平，依然处于下半年以来的低点，其中 63 城环比上涨， 2 城环比持平， 5 城环比下跌，上涨城市数量环比减少 2 座，下跌城市数量环比增加 1 座。 70 城新房价格同比和环比增速延续分化，我们认为仍然源于 2017 下半年严厉调控所带来的低基数效应，环比增速的持平更能反映当前价格表现的趋弱。

住建部和统计局联合发文规范房价统计，或在数据上对冲房价下行11 月一、二、三线城市新房价格分别同比增长 1.5%、 11.1%、 10.5%，增速较 10 月扩大 0.3、 0.7、 0.5pct； 分别环比增长 0.2%、 1.1%、 1.0%，增速较 10 月扩大 0.2、 0.1、 -0.1pct。 各线城市新房价格环比仍在上涨，二三线城市上涨幅度超过 1%，与销售、去化数据持续下行不太相符。我们认为 10 月住建部和统计局联合发文强调房价数据统计的真实性和网签报送的及时性，预计此前已售未签的高价项目加快网签节奏，部分城市双合同改单合同，或在统计数据层面对冲成交热度回落所带来的降价趋势。

一线城市二手房价延续调整，二三线城市涨幅或将收窄

11 月 70 城二手住宅价格同比增长 7.6%， 增速较 10 月扩大 0.3pct； 环比增长 0.5%，增速较 10 月持平。一、二、三线城市二手住宅价格分别同比增长 0.8%、 7.9%、 8.1%，增速较 10 月收窄 0.2、扩大 0.3、扩大 0.4pct；分别环比增长-0.3%、 0.5%、 0.7%， 增速较 10 月收窄 0.1、扩大 0.2、扩大 0.2pct。 11 月一线城市二手住宅价格持续下跌，二三线城市依然保持缓慢上行的节奏。考虑到存量市场交易阻力较弱，统计层面干预因素较少，因此更能反映市场谨慎预期，我们预计二三线城市二手住宅价格环比增幅未来或将收窄。

成交热度回落，价格调整压力不减

统计局数据显示 11 月全国商品房成交增速继续放缓， 单月销售面积连续 3月负增长，房企回款压力增加，实际房价调整压力较大。我们认为未来价格调整压力不减，存量需求的竞争格局下持续看好行业龙头。一方面规模效应对融资成本和土地成本的改善仍将持续，并购活跃度的预期提升有望提供更多优质存量资源。另一方面房住不炒的政策基调下，土地增值和区域价值炒作对盈利的贡献度或将降低，龙头房企资源和运营优势有望转化为盈利优势，推动盈利集中度提升。