成交数据:上周样本城市商品房销售面积312.3万平米,环比增加-12.7%,去化周期64周,环比增加0.0%。一线城市销售面积49.9万平方米,环比增加-22.0%,去化周期55周,环比减小5.5%;二线城市销售面积162.0万平方米,环比增加-13.1%,去化周期108周,环比减小4.0%。三线城市销售面积100.4万平方米,环比增加-6.4%,去化周期43周,环比减少8.0%。

近期观点:(1)上半年社会融资规模增量累计为9.1万亿元,比上年同期少2.03万亿元,银行表外业务(委托贷款、信托贷款、未贴现银承)大幅下降是主因。(2)上半年国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%,环比小幅下降但仍处历史高位。

从社融各项构成的变动看,银行表外业务回表越发明显。我们认为,在政策不发生转向的情况下,贷款占比提升、表外融资占比下降是必然的结果,宏观层面将表现为M2与社融增速剪刀差将会逐渐缩小,银行贷款和企业债券融资的重要性上升。

在此背景下,龙头房企(不是仅规模上的龙头,而是规模、管理、品牌、资源和财务稳健性等综合素质的龙头)在贷款可得性和债券融资可得性方面的优势将越发明显和关键。同时,部分中小房企和高风险房企将感受到越来越大的经营压力。总之,表外回表将进一步助推行业集中度的提升,综合素质龙头值得持续看好。

本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%),涨幅为3.22%,跑赢中信房地产指数0.07个百分点。本周投资组合维持不变。