第一，销售韧性超预期，关注强二三线反弹

2018年1-2月全国商品房销售面积14633万平，同比增长4.1%，增速较去年全年回落3.6个百分点，商品房销售额12454亿元，同比增长15.3%，增速较去年全年提高1.6个百分点。2018年前2月的销售数据有两个点值得关注，一个是销售韧性的超预期，另一个是销售额和面积的增速剪刀差。

从区域结构数据来看，全国销售的韧性仍来自三四线乃至四五线楼市，表明市场热度仍在随城市能级继续下沉，2018年1-2月，东部、中部、西部、东北商品房销售面积增速分别为-5.5%、10.7%、13%、15.2%，其中西部、东北增速较去年全年扩大2.3、8.2个百分点，发达的东部增速则较去年回落8.4个百分点。展望全年，我们预计2018年销售节奏是“前高后低”：对于三四线城市，在去库存取得显著成效情形下（2018年2月末全国商品房待售面积同比下降-17%，基本和2014年10月持平），2018年棚改货币化安置比例将有所下降，结合去年的高基数影响，我们认为2018年三四线销售将温和下行；对于主流城市，根据我们跟踪的38城数据显示，2018年1-2月一线(4城）、二线（14城）、三线（20城）成交同比增速分别为-27.3%、-10.2%、-11%，其中二线、三线降幅较去年全年收窄6.5、2.1个百分点，同时结合近期我们的草根调研情况来看，多数二线和强三线楼市仍处于供不应求状态，考虑可期的供给改善，我们今年更看好强二三线城市反弹。

对于销售额和面积的增速剪刀差，我们认为主要由两个因素造成：一个是三四线房价上涨，2017年全国一线、二线、三四线商品房价涨幅分别为4.4%、11.6%、12.5%；另一个或来自销售结构的变化，强二三线成交反弹带动整体房价水平的上升。

集中度方面，根据CRIC数据，2018年1-2月TOP5、TOP20全口径销售市占率为34.2%、60.9%，同比分别扩大6.4、12个百分点；TOP5、TOP20权益口径销售市占率分别为26.8%、49%，同比分别扩大4.7、9.5个百分点，表明行业集中度仍在快速提升。

第二，土地购置负增长，开发商补货意愿低于预期

2018年1-2月全国房企土地购置面积2345万平，同比下降1.2%，增速较去年全年收窄17个百分点，土地成交价款794亿元，同比基本持平。从百城数据来看，土地市场热度确在降温，2018年1-2月百城宅地成交建面同比下降11.5%，2月成交溢价率降至20.4%，处于2015年以来较低水平。必须承认，开年以来的房企拿地力度低于我们年初预期，这可能主要由两方面因素造成：一个是在行业去杠杆背景下，融资渠道收紧、银行放款变慢使得开发商的资金周转率下降，进而影响了土地投资；另一个是在调控的热点城市，2016年四季度以来的高地价项目陆续达到入市条件，但严格的限价令使得这些项目潜在利润率收窄，项目盈利不确定性的增加也使得房企拿地逐步趋于理性。

第三，新开工回落，投资反弹超预期

2018年1-2月全国商品房新开工面积17746万平，同比增长2.9%，增速较去年全年回落4.1个百分点，开工的显著回落符合我们年初判断，随着行业销售的温和下行，开发商开工意愿亦逐步趋缓，维持全年新开工负增长的判断。此外，从竣工、施工的数据来看，2018年1-2月行业开工、复工的力度均在下降，1-2月房地产施工、竣工同比增速分别为1.5%、-12.1%，增速较去年全年分别收窄1.5、7.7个百分点。

虽然开工、复工等均出现下降，但投资却呈现超预期的增长，2018年1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速较去年全年扩大2.9个百分点。我们认为短期投资超预期或与土地成交款的滞后效应及施工单价增长的价格因素有关：一方面，土地成交价款是分期付款并计入投资（对应土地购置费），2017年11、12月土地成交款增速仍维持在历史高位，对投资贡献存在一定滞后性；另一方面，2017年钢铁、水泥等原材料价格大幅上涨（2017年固定资产投资材料费价格指数涨幅为10.9%，其中钢材、水泥涨幅为20.7%、6.8%），推动施工成本单价上升，但后续仍需进一步明细数据的论证和观察。展望全年，我们认为开工、拿地力度趋弱，投资仍将缓步下行。

第四，行业资金面仍偏紧，利率继续上行

2018年1-2月全国房企到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速较去年全年回落3.4个百分点，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭同比增速为0.3%、14.2%、-4.3%，增速较去年全年分别收窄17、1.9、2.3个百分点。利率方面，根据融360数据，2018年2月全国首套、二套房贷平均利率为5.46%、5.79%，较2017年底分别扩大0.08、0.06个百分点，仍处于上行通道中。

第五，投资建议

自上而下来看，政策基调平稳，不会放松、但更不会收紧，因城施策下销售韧性十足，行业波动性减弱；自下而上来看，集中度仍在加速提升，龙头规模优势显著，当前地产龙头股相对估值具备一定优势，我们继续看好攻守兼备的地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股等；2、租赁REITs标的：光大嘉宝等。