除跟随调整，我们认为地产板块下跌主要基于融资紧缩和获利回吐

1、近期地产融资通道全面缩紧。非标地产融资业务全面叫停，部分银行宣布暂停开发贷； 1 月 29 日上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，严控房地产并购贷款管理，尤其对土地项目公司并购明确实行穿透监管；2 月 1 日广州工农中建四大行上调房贷利率，充分体现“调控不放松”及“因城施策”的政策导向；供给侧和需求侧的资金面全线紧缩，影响开发商融资、回款与现金周转， 间接影响房企利润水平。

2、房地产板块短期获利盘较多。年初至今整体涨幅较高，上涨速度较快，部分标的涨幅惊人，已积累较多获利盘需要消化。目前板块内部不能“眉毛胡子一把抓”，借着调整仔细区分公司基本面和上涨原因。

我们认为龙头房企目前情况下具备“确定性价值”和“避险价值”

1、规模效应：集中度提升扩大龙头房企规模具备较强确定性。行业总规模见顶，随着中小房企不断被收购退出市场，龙头房企市场份额和公司规模仍将会持续提升。我们预计 2018 年龙头房企 TOP3/TOP10/TOP30的销售金额占比将分别达到 18%、 35%和 50%，地产行业并购整合在未来三年内将持续，加速向头部集中。行业龙头竞争结构优化，受益于品牌和规模效应。未来地产行业将高度聚集，便于管理，规模和风险可控。

2、业绩确定： 2017 年全国销售金额约 13.37 万亿，同比增长 13.7%创历史新高，为 2018 年房企的业绩结算提供了较强确定性。 2018 年 1 月的销售数据（克尔瑞第三方）显示，地产龙头恒大、万科、碧桂园 1 月销售金额均超 600 亿。万科公告称 2018 年 1 月份公司实现合同销售金额 679.8 亿元，同比增长 41.3%。

3、估值修复：我们在年度策略报告《 2018 前路渐明：四大红利与房企进化》详细阐述了地产板块估值修复的逻辑，包括长效机制使不确定性估值折价得到修复，调控手段升级使供需平衡，周期性波幅减弱，风险溢价减小；龙头房企积极拓展生活服务板块，分部估值法更精准衡量利润的稳定程度，利于板块估值修复。目前 SW 地产板块整体估值 PE 为16.8，相对其他板块估值较低，具备一定的避险价值。

投资建议： 关注具备融资优势和规模优势的龙头房企

建议关注具备融资优势和规模优势的龙头房企，如保利地产和万科 A。