一直以来，租房难是很多大城市打拼人必须要面临的问题，在北京上海等城市，除了日渐上涨的房租，还有紧俏的房源，高额的中介费，多种因素的叠加让租客在大城市中找寻到一个“家”面临重重阻碍。

而同样是一线城市的深圳，“彩虹租房”的创立不仅不向租客收取中介费，同时还逐步试水减押金，甚至租房0押金的模式。

“未来在房屋租赁行业，免押金会成为一个趋势，租房押金可能在2020年会取消”，彩虹租房联合创始人都子卿告诉创业邦，在2016年公司创立之初，创始团队就对租房市场有过这样的判断，如今，公司运转一年多，团队在业务发展模式上也一直以“减押金，免押金”作为指导方向。

彩虹租房成立于2016年6月，2016年10月，团队完成天使轮1000万元融资。据都子卿介绍，目前彩虹租房主要业务团队聚焦深圳租房市场，以集中式公寓为主要房源切入点。彩虹租房拥有40余人的管家团队，通过维护租客客户资源，带看房源以及帮助房东进行公寓设计等工作，提高房源出租效率。成立至今，彩虹租平台积累房源量达5万余套。

1、传统意义上，租房中介需要从房东处获得房源，然后获取租客资源，实现房源与租客需求的对接实现签约。针对此项业务，彩虹租房目前组建了40人的房源管家团队，以平台合作公寓为基础为租客提供带看和签约服务。

“管家团队实行抢单模式，这样能够更好提升用户服务体验”都子卿介绍。由于房源数量有限，租客需求不同，彩虹租房平台管家需要去多维度了解租客需求。

目前，彩虹租房在深圳的房源主要以集中式公寓为主。所谓集中式公寓，是以整栋形式或者片区形式建设的公寓综合体，采取统一管理，以年租为主要特点。不同于分散在居民小区对外出租的房屋，集中式公寓本身具备一定社区属性。

由于集中式公寓所处地理位置的劣势以及房东对房源整体规划的问题，公寓房源的空置率较高，出租压力大，对于房东来说，房源空置是最大的痛点。

彩虹租房针对房东面临的问题，培训管家团队，不仅负责基础的房源带看和签约服务，同时，管家团队还会针对房源进行规划设计，结合公寓本身建设及内部配套设施，分析租客需求，在此基础上研究几套房源整改方案，帮助房东提升房源质量，同时将平台的租客资源对接给房东。

“我们曾经为一家集中式公寓进行了一次策划和出租，这套公寓大概有200套房子，彩虹的管家团队进行经营和管理以后，200套房子18天就租完了。”因为解决房源空置问题的高效，彩虹租房通过收取房东佣金作为主要盈利模式，针对房源空置情况、房屋设计方案需求情况等不同需求，彩虹租房平台会收取房东40%—100%月租金比例不等的佣金，作为平台的收益，而对于租客方，平台则没有额外的中介佣金收益要求。

由于租房市场根据季节的不同，市场需求起伏较大。截至目前，彩虹租房营收情况良好，每月现金流量在百万级别。

2、作为中介，面对的不仅有空置房源，还有需求多元的租客。

“辐射更多人群”带来的获客难题，对于彩虹租房来说也是自身发展中的重要痛点。

“我们注重用户体验，如果平台没有用户和消费者的认可，拿再多的房源也没有意义。”都子卿向创业邦介绍，之所以彩虹租房能够有比较高效的房源出租成绩，这与平台本身注重用户体验密不可分。

据了解，在服务租客方面，彩虹租房针对用户群体特点推出了减押金和免押金服务。

事实上，所谓免押金租房服务并非真正意义上的免押，而是由平台出资为租客垫付押金，对于房东而言，其所收到的押金数额不变，不同的是，押金压力由租客转移到彩虹租房平台方，这样，租客能享受到免押金租房服务。

为了减轻自身的现金流压力，彩虹租房在运营过程中也推出了减押金的做法，即针对租客需求，对租房押金进行一定比例减少，这样也能够在一定程度上降低租客的租房压力。

都子卿表示，作为平台方，彩虹租房的落脚点是，将企业现金流用作用户押金垫付，一方面能够保障房东具备稳定的押金支持，另一方面，减轻了用户租房出资压力，提升了用户体验感和粘性。

据彩虹租房平台不完全统计，采用减押金和免押金的方式，彩虹租房平台房源出租率提高近80%。

除了押金方面的优惠政策，面对租客群体，彩虹租房还推出了交房租返现，最高返现金额达1000元。对于有搬家需求的租客，平台提供的服务政策是，7公里以内免费帮租客搬家。

3、不同于传统租房中介，面对租客群体，彩虹租房从创立之初就引入社群化概念，将租客的社交属性与租房实际行动结合，进一步挖掘用户需求，提升用户在平台的粘性和活跃度，从而保证平台用户群体的稳定，以及强化获客能力。

据了解，在彩虹租房第二阶段的发展中，线下互娱是重点发展的方面。

目前，彩虹租房平台租客通过APP实现交租，与此同时，在APP上重点营造社群概念，为租客提供话题社区沟通，租客根据自身特点、兴趣爱好等能够找到志同道合的人，对于租客而言，APP不仅是一个交租途径，也是一种线上社交助手。

在目前彩虹租房的租客群体中，近八成以上的租客为20岁—30岁左右年龄的人，他们在职业，兴趣爱好等方面能够找到更多共鸣，平台则提供话题运营、社群运营的服务。

与线上互娱相对应的是，彩虹租房与集中式公寓合作并做好房源设计的过程中，基础设施建设方面包含了书吧、健身设施、公共活动空间等，这些设计为租客提供了线下社群活动区域，与线上互娱形成相互支持。

无论是租房押金方面的服务支持，还是线下租客互娱环境的实现，彩虹租房在公寓租赁方面已经积累一定优势，而这些优势和运营战略，与现阶段的国家政策支持也有契合之处

4、从市场需求情况来看，彩虹租房服务的用户量也积累达到4000余人。而对于长租公寓的发展，除了市场需求日渐清晰外，国家政策层面的支持也在增加。12月20日闭幕的中央经济工作会议亦明确提出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

市场的优势在深圳体现的尤为明显，据了解，深圳已经推出了10年最高100万的长租贷，就是为了鼓励租房市场的发展，可以说，在很多地区，租购并举措施正扎实推进。

链家研究院近日发布了一份一线城市租赁市场的缺口数据，其中北京租赁人口大约731万，租赁房屋数量(间)大约是300万，租赁缺口大约431万间(折合220万套)。依据这份数据，上海、深圳的租赁缺口也分别在586万间和223万间。相关人士解释，这份数据主要针对于“品质出租”，也就是“户均一套、人均一间”的标准。

2016年成立至今，彩虹租房以一线城市深圳作为首个突破城市，以集中式公寓为主要资源，为公寓方提供改良设计支持，提升公寓租赁品质。此外，其试水的免押金，减押金等策略对于租客而言也切中要害，减轻了租客压力的同时，也在一定程度上保证了租房的稳定性。

未来，针对租房市场的环境变化，都子卿告诉创业邦，公司将在下一步寻求与公寓的更深一步合作，主要方向为：公寓资产管理人的角色。希望实现对公寓物业的整体托管服务，包括公寓的管理，安保等各个层面都全面涉及。