我们近期参加了旭辉控股和宝龙地产的反向路演，实地走访了苏州、杭州以及宁波三个位于长三角的二线城市。与我们此前去珠三角地区的调研结论相仿，我们发现各个区域市场的冷热状况有一定差异，部分城市已经开始显现冷却迹象且城市边缘项目已经开始出现降价促销，而在市场热情仍比较高涨的城市，政府仍在通过严格的限价措施抑制房价，没有政策放松的迹象。

苏州 — 苏州是去年 930 第一轮调控的 16 个重点城市之一，也是这一轮最先冷却的城市之一，除了各项调控政策以外， 2015-16 年那一波房价上涨过快也是主要原因。去年 10月苏州开始严格执行新盘销售限价，旧项目新一期均价不能超过上期成交均价（开发商可以自己调节产品结构），全新盘严格按照成本+10%毛利定价，政府会对土地、建安、装修、各种税费严格核查成本。我们参观的旭辉与绿地联合开发的全新盘吴门府，位于距离市中心较远的吴江新区，定位改善需求，今年 9 月 23 日首次开盘，按照政府批准的价格出售取得不错的成绩，开盘当日实现超过 7 成去化率，月内去化率超过九成。但同一区域刚需盘竞争更为激烈，近期某知名开发商开发的刚需楼盘，此前定价1.5-1.6 万/平米，开盘只有十几套的销售战绩，最近促销定价 1.2-1.3 万/平米，卖掉了百来套。而在吴中区，今年旭辉拿了两个项目，价格比去年最热的时候下降约 15-20%。因此看来，苏州调控政策继续加码的可能性较小（目前二套首付要求七成，非本地人购房要求两年社保），但短期内也没有放松的迹象。另外值得注意的是，此前几年价格相对较低的土地存量仅余 400 万方左右，按照现在的速度够卖八个月左右，在此之后高价地开发的产品将会陆续入市，明年的市场趋势目前看不是很明朗。

杭州 — 杭州也是去年 930 第一轮调控的 16 个重点城市之一，但市场回暖程度在此前弱于苏州，反而是在去年 9 月初的 G20 峰会召开后加速走高，导致此后限购限贷限价亦逐步升级，目前二套首付要求六成，非本地人购房要求两年社保，批预售证时要求价格不能上涨。但酒店式公寓不限购不限贷（首付五成，利率 1.1 倍，没有燃气使用电磁炉），导致该类产品受到市场追捧，价格直逼住宅。我们参观的位于萧山市区的项目珺悦府，整个盘去化速度较快，今年 5 月首开均价 2.4 万/平米（ 292 套售罄），但实际上当时比这个项目更远离市中心的土地楼面价已经突破 2 万/平米，且尚未剔除需要开发商自持的面积，此后 9 月份加推新一期的价格也维持不变（ 110 套售罄），近期正在等待新一批预售证，价格也没有办法涨，预计明年初就可以清盘。我们同时参观了另一紧邻杭州滨江区但属于萧山的项目都会山，该项目四成为住宅，六成为公寓，今年 7 月首次开盘，住宅销售均价 3.42 万/平米，公寓销售均价 2.7 万/平米，公寓面积在 30-50 平米，总价低，当地租赁需求较强，投资回报率在 5%左右，买家中七八成为投资客，近期会加推，住宅部分价格不能上涨，但公寓部分不限价，因此未来公寓与住宅的定价差距可能会进一步缩小。

宁波 — 宁波跟随杭州市场的回暖，过去一年房地产市场亦显着复苏，目前亦有限购限贷限价政策，但整体较杭州宽松。宁波限购仅在市中心区域执行，但 8 月份将限购区域内非本地人购房社保缴纳年限进一步上调至三年。目前二套房首付仍然只要求四成，首套房贷利率基本上是 1.05 倍，二套利率 1.1 倍。目前宁波城区的均价约为 2.5 万/平米，其中最贵的楼盘可达 5 万/平米，政府因此将新盘推出的均价限定在 2.5 万/平米（开发商可以自己调节具体产品结构，但要求每一期推出的最终均价在 2.5 万/平米）。我们参观的位于市中心限购区域鄞州区项目铂宸府今年 5 月首开，将高层定价在 2.3-2.4 万/平米，洋房定价 2.7-2.8 万/平米，均价控制在 25284 元/平米。此后 6 月、 7 月及 10 月都分别加推过洋房，价格基本维持在 2.8 万/平米，但项目整体去化理想，迄今销售已过 9亿。我们同时参观了位于非限购区域 - 东部新城（属于宁波新兴发展区域，紧邻市政府，但到市中心的车程仅 20 分钟）的项目上湖城章，该项目建面超过 20 万方，今年 6月首开，高层定价 2.6 万/平米，洋房定价超过 3 万/平米，首期开盘均价 28110 元/平米。 9 月加推了 200 套，到目前去化率接近 90%，尾盘定价小幅上调 200-300 元/平米。该项目 6 月开盘迄今销售已超过 25 亿，令旭辉首进宁波就排到了市场份额第六（第一是万科）。此外，去年 5 月获取这个项目时的楼面价是 11676 元/平米，而近期也就是在 10 月 19 日，东部新城新拍地王的楼面价已达到 20275 元/平米。