第一批特色小镇建设如火如荼，而更大规模的特色小镇潮将汹涌袭来。住建部明确规定第二批300个特色小镇不能推荐以房地产为单一产业的小镇，规范化运作将特色小镇拉回到产业建设的正轨。

作为行业启动特色小镇建设最早的企业之一，碧桂园首个特色小镇已落地惠州潼湖。按照规划，潼湖科技小镇预计投入资金高达1300亿元，回报周期为3~5年。推行产业先行、产城融合模式。碧桂园创新小镇将如何破解小镇建设高成本、盈利周期长的困境?其盈利模式探索将给摸索中的小镇建设带来怎样的启发?

产业先行

从去年8月9日正式宣布进军产业地产，7个月时间，碧桂园实现科技小镇在全国范围内的初步布局。其中碧桂园首个科技小镇已正式落地惠州潼湖，命名为创新小镇。

国家发改委发展规划司城镇化规划处处长相伟认为，并不是所有的地方和企业都能做好特色小镇。做特色小镇需要满足两个条件，人口达到300万以上的中心城市或大都市周边以及有特色资源所在地。

高科技产业已成为深圳的一大名片，高科技成就了深圳，也支撑了高房价。居高不下的生产和生活成本让一部分人口和产业被挤出深圳，前往周边区域寻求发展，溢出效应给深圳周边区域带来发展契机。

碧桂园集团助理总裁向俊波接受《每日经济新闻》记者采访时指出，调研数据显示，综合计算企业发展的建设、土地、配套以及运营等成本发现，潼湖全口径成本仅为深圳中心区的三分之一到二分之一，员工配套居住成本约为深圳的三分之一。

按照住建部要求，严禁企业以小镇之名圈地，特色小镇建设需“去地产化”，走上产业发展的道路，形成良性生态圈。

碧桂园首席战略官林昭宪指出，科技小镇的建设绝对是先产后城的，如果没有成功的产业，小镇建设就没有价值。

盈利还需考验

以产业先行、产城融合模式建设科技小镇，对企业的资金面提出了较高要求。国家发改委在调研中发现，很多特色小镇缺乏成熟可靠的盈利模式，面对高成本和较长的回报周期等问题，即使知名企业的特色小镇也面临亏损。

碧桂园科技小镇项目相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，创新小镇计划投资总额约1300亿元，建设周期长达5至8年。科技小镇资金回笼周期比传统的房地产项目周期要长，碧桂园已做好了长期计划，现金流回正周期放宽到3~5年。

虽然科技小镇有碧桂园自有资金和银行信用额度的支持，但科技小镇的建设不能仅仅依靠碧桂园的输血，自身还需具备造血能力。

碧桂园计划拿出部分现金把产业做出来，住宅项目会放在二期做产业配套，逐步开发完成。按照规划，创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%：30%：40%。向俊波指出，不足三成的住宅开发比重，即使前期销售部分物业，回笼的资金也不足以支撑小镇建设。

碧桂园相关负责人表示，目前创新小镇已探索设计一些收入结构，综合运用销售物业的收入、租金收入、园区营运收入、股权投资收入等方法，同时希望通过资产证券化获得资本市场的支持。

林昭宪透露，碧桂园在与思科等产业龙头一同探索科技创新孵化的可行性及方式，设立科技创新基金，定向投资一些小镇里比较有成长性的企业。

上述一系列的盈利模式探索都建立在创新小镇实现良好运营的前提下，能够通过运营带动产业发展以及物业价值升值，而这考验的还是碧桂园的运营能力，最终是否能够盈利还需历经市场的考验。