开年以来,在严厉的限购限贷政策叠加新房供应管控之下,一二线城市已经如期降温,而在此背景下,三四线城市的表现也将对周期演绎的持续性产生尤为关键的作用,这已经成为不仅仅是地产研究员关注的课题。

问题一:三四线城市去库存效果是否真有改善?

我们以可跟踪的45个三四线城市可售面积估算狭义库存,绝对值同比下降19%,全国广义库存同比下降6%,可见三四线城市的去库存效果确实正在改善,这主要来自于供需2个层面的开源节流:整体量价回暖及土地供应端保持下降。

问题二:哪里的三四线城市表现更为亮眼?

我们按照城市圈分类,以长三角、珠三角、环渤海、海西以及中西部共计45个城市为样本,从各城市的狭义库存以及销售情况进行细化分析。纵观各城市圈三四线城市的去化情况,在去库存主基调下略有异同,我们从绝对库存、去库存效率两方面进行解读。绝对库存周期维度,长三角和珠三角的三四线城市库存水平最低,17年1月去化周期分别为7和8个月。以我们的经验判断,去化周期在8个月以内会面临房价上行压力,长三角部分强三四线城市房价走势值得关注。去库存效率维度,本轮去库存最具效率的海西片区,其次是长三角区域,整体而言,各大片区均已实现不同程度上的去库存。

问题三:怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性?

我们认为需要从以下几个问题来分析:1、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里?我们认为动力主要来自三方面:主流城市热度的传导、改善性需求的释放以及去库存政策的引导。

三四线城市市场延续性需要观察哪些方面?

三四线城市市场延续性需要观察哪些方面?首先看城市圈一二线城市热度何时拐点。从历史来看,一二线城市向上拐点出现后,三线城市往往滞后改善,但是一旦向下拐点出现,三线城市往往是同步的;其次,看流动性的拐点何时出现。目前整体流动性依旧宽松,但我们可以看到宽松边际已经开始收窄;3、三四线城市会迎来补库存周期吗?我们相信在低库存的城市中,依然会有房企会加大投资的力度。在更多的城市圈三四线城市吸引增量投资的诱惑依然不大。企业结构也呈现分化,龙头房企对于当地开工投资的影响更为明显,因此2017年三四线城市投资会不会改善?我们认为会,但是是结构性的。4、三四线城市会一直享受政策红利吗?从我们此番梳理分析的结果,去库存已见成效,甚至有部分三线城市已现补库存压力。因此我们有理由认为,管理层对于去库存的重视程度将出现一定程度的弱化。对于个别已出现补库存需求的热点三线城市,房价上行压力已然显现,或从另一个方向引起管理层关注。