2016年商品房销售金额增长35%。国家统计局公布数据显示,2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%;销售面积为15.76亿平方米,同比增长22.5%。在2016年房屋销售金额达到历史新高的同时,消化周期则较2015年减少1.4个月至5.3个月。银行在2016年第4季开始收紧房贷,这将对2017年房屋销售造成不利影响。我们预期2017年房屋销售将更多地向二三线城市转移,进而拉低全国平均销售价格。因此,我们预计2017年全国房屋销售金额将较2016年减少20%至9.41万亿元人民币。

房价开始受压。2016年全国签约销售商品房的平均价格为每平米7,476元人民币,同比上涨10.1%。2016年一线城市房价均上涨超过20%,而一些二线城市,如南京、合肥、厦门的房价则上涨40%以上。这也使得一些地方政府和中央政府相继出台更加严厉的房地产调控措施,抑制房价过快上涨。我们认为2017年一些主要城市的房价将不会大幅上涨。

行业龙头将占有更多的市场份额。3大房地产开发商,恒大(3333HK,未评级)、万科(2202HK,买入)、碧桂园(2007HK,买入)在2016年合约销售金额均超过3,000亿元人民币。2016年恒大、万科、碧桂园的市场份额分别为3.17%、3.10%和2.63%。我们认为这三家房地产公司的市场份额将在2017年进一步提高。我们预期2017年房屋销售将更多地向二三线城市转移。在此背景下,更多的小型房地产开发商将和同业公司合并。克而瑞的统计数据显示,2017年1月,万科、恒大、碧桂园销售金额分别为485.1亿、467.1亿和372.3亿元人民币。我们认为这三家公司1月份良好的销售表现是受益于在去年12月签约的认购协议在今年1月确认销售的技术处理。

即将到来的业绩期将有助股价短期表现。受中国房地产政策影响,内房股估值普遍较低。在我们覆盖的上市公司中,平均2017年动态市盈率为5.3倍,平均净资产折让53.6%。短期来看,当内房股在业绩期宣布派发高股息时,我们认为内房股将有价值重估的机会。2016年内房股平均预期股息率为4.8%,一些业绩更好的公司股息率预期将在6-8%附近。