从10月开始,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等 21个城市先后出台楼市限贷限购政策,加码房地产调控。迄今楼市调控政策已出台一月有余,销售增速放缓,房价涨幅回落,但热点城市的房价并没有如购房人所期待的那样出现大幅下降。未来热点城市房价怎么走?楼市调控挤出资金又去向哪里?这是本文需要回答的问题。

楼市调控再升级

【杭州、西安、南京、武汉、深圳加码调控】最近两个多月时间内,20多个城市已经出台了50余次楼市调控政策。时隔一个月,杭州、西安、南京、武汉、深圳等热点城市房地产调控升级。11月9日晚间杭州连夜发布信息,楼市调控政策再次升级,加码限贷、限购。11月14日,三大城市同时升级楼市调控政策:西安市要求严查开发商9种行为。南京从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政。武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策,提出强化住房限购限贷措施等六大措施。11月15日,深圳市住房公积金管理中心调整公积金贷款首付比例,公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低由20%提高至30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

【上海天津同日发布房贷新政】11月28日晚间,天津、上海同时发布收紧房贷政策。两地都上调了首付比例,其中上海首套房申请商业贷款的首付比例,上调至不低于35%,天津最低首付款比例为30%。于此同时,上海宣布严格管控投机性、投资性购房,天津严厉打击“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行为。

【北京广州或跟进】而且随着上海、天津等地的政策再现收紧,这场调控大潮似乎远没有结束。据北京当地媒体报道,12月起北京地区已有银行开始“认房又认贷”,也有银行网点称已停止发放二套房贷款。上海易居研究院副院长杨红旭认为,天津上海在经历了上一轮限购新政后,再次收紧限贷,收紧显示政府层面抑制房价的决心与意志,未来北京、广州或将跟进。

调控首月销售增速放缓,房价涨幅回落

【10月楼市销售增速放缓】从销售面积来看,10月份商品房和住宅销售面积同比分别增长26.4%和 26.0%,较9月份分别减少7.6和9.3个百分点。销售额方面,10月份商品房和住宅销售金额分别同比增长40.1%和38.3%,较9月份分别大幅下滑16.0和22.9个百分点。综合上述两方面,10月份住宅销售面积和销售金额增速均出现了明显下滑(参见上图),调控效应已然显现。

值得注意的是,本轮调控目标明确,热点城市销售面临较大幅度调整,其余广大二三四线城市去库存大方向不变,受调控影响有限。根据Wind数据,30个大中城市10 月商品房成交套数同比下降0.04%,其中一二三线城市同比增速分别为-6.54%、-9.61%、30.38%,三线城市增速依旧保持高位(参见上图)。根据苏宁金融研究院统计的高频数据,11月热点城市楼市成交进一步降温,带动全国销售增速持续下滑,受2015年末楼市复苏带来的高基数影响,预计未来销售增速将加速回落。

【热点城市房价涨幅也明显回落】Wind数据显示,10月份,70个大中城市中,一线城市新建住宅价格指数环比上涨0.5%,涨幅较上月大幅回落2.6个百分点,二线城市新建住宅价格指数环比上涨1.6%,涨幅较上月回落1.3个百分点(参见图3)。国家统计局的数据显示,15个一线和热点二线城市中,10月上半月新建住宅价格环比下滑的有2个,分别是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%),10月下半月新建住宅价格环比下滑的增加至7个,分别是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、厦门(-0.1%)、郑州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。由此可见,随着楼市调控收紧,热点城市房价涨幅出现明显回落。

热点城市房价整体将维持高位震荡态势

【重点城市房价会大降吗?】上文的分析表明,热点城市的房地产调控政策取得了明显成效,那么未来热点城市的房价会出现大幅下降吗?苏宁金融研究院认为,核心热点城市的房价不会出现快速、大幅下降,整体将维持高位震荡态势。

【核心城市楼市供求失衡】一方面,核心热点城市房地产库存较低,供求关系处于失衡状态。根据克尔瑞的数据,10 月库存去化周期低于5个月的城市共计11个:上海、南京、郑州、杭州、南昌、宁波、常州、长沙、佛山、广州、武汉(参见上图)。克尔瑞的数据同时显示,北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市库存绝对水平10月份环比也出现下降。

【短期房价整体将维持高位震荡态势】另一方面,目前按揭贷款利率始终保持低位徘徊,下行空间不大,同时信贷政策收紧,房贷优惠利率恐将逐步取消,将进一步推升购房成本,限贷限购政策又抑制了购房需求。综合这几方面因素,苏宁金融研究院认为热点城市房价增速高点已过,短期房价整体将维持高位震荡态势,中期部分基本面不扎实而前期上涨过快的城市(如天津、苏州)房价存在一定的回调压力。

房地产调控后,资金都去哪儿了?

【大量楼市资金外溢 转向二三线城市】热点城市限贷又限购的房地产调控政策,对资金形成了一定的挤出效应,大量资金外溢。一部分资金流向未出台调控政策的非热点潜力城市。根据统计局公布的10月份70个城市新建商品房价格数据来看,未出台调控政策的非热点城市中,石家庄房价同比上涨18.1%,环比上涨1.7%;长沙同比上涨16.5%,环比上涨4.4%;青岛同比上涨13.2%,环比上涨1.35%,均出现较大幅度上涨。从销售面积来看,10月份,石家庄、长沙、青岛住宅销售面积累计同比分别增长66.7%、45.80%、40.40%,呈现较高增长。价格数据和销售数据都表明非热点潜力城市承接了部分热点城市房地产调控所溢出的资金,推动房价和销售上行。

【资金分流大宗商品市场和 农产品市场】还有一部分资金流向大宗商品市场和农产品市场。10月份以来,受楼市调控影响,部分楼市资金溢出至大宗商品市场和农产品市场,导致大宗商品和农产品价格暴涨。近期以黑色系商品为代表的大宗商品价格也出现了一轮暴涨(参见图4),其中,焦煤、焦炭价格涨幅超过100%,铁矿石、螺纹钢、动力煤等产品价格上涨超过50%。大蒜、生姜、棉花、糖、中药材等农产品价格也呈现快速上涨态势,其中,生姜价格与年内1.7元/公斤价格低点相比,涨幅超过300%,棉花、糖类的价格也出现超过20%的涨幅。

【楼市资金流向股市】股市也是资金的一个核心去向。10月份以来,各地密集出台调控政策,部分楼市资金流入股市,推动股票市场连续上涨。截至12月2日, 上证指数自9月30日的3004点一路上涨至最高3301点,最高涨幅达到9.88%,同时成交量也不断放大(参见上图)。

综上所述,各地出台的房地产调控政策对于房地产市场起到了一定的降温作用,热点城市房价增速高点已过,短期房价整体将维持高位震荡态势,中期部分基本面不扎实而前期上涨过快的城市房价存在一定的回调压力。而受房地产调控影响,大量资金从楼市溢出,带来部分非热点城市、大宗商品市场和农产品市场、股市出现一轮上涨,未来这一趋势或将延续。

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