事项:

国家统计局公布前10月全国房地产开发投资和销售情况,1-10月房地产开发投资额8.4万亿元,同比增长6.6%。商品房销售面积12.0亿平米,同比增长26.8%,销售额9.2万亿元,同比增长41.2%。土地购置面积1.69亿平方米,同比下降5.5%。

平安观点:

低基数带动投资增速回升。1-10月全国房地产投资额8.4万亿元,同比增长6.6%,增速较前9月回升0.8个百分点,其中10月单月投资额同比增长13.5%,较9月回升5.7个百分点。投资增速提升主要因去年同期较低基数,2015年10月单月投资额同比下降2.4%。分细项来看,土地投资维持高位,单月土地成交价款同比增长36.1%;新开工由于较低基数,单月同比增速大幅提升至19.9%;竣工面积增速回落背景下,在建面积增速较前9月提升0.1个百分点至3.3%。短期由于去年低基数,投资增速仍有望维持当前水平。展望明年,销售下行叠加资金面收紧,投资增速或难有较好表现。

新开工增速回升,土地市场延续景气。1-10月新开工同比增长8.1%,增速较上月回升1.3个百分点,其中10月新开工同比增长19.9%,较9月回升39.4个百分点。由于新开工略滞后于销售,随着销售增速回落,预计新开工增速亦将持续回落。1-10月房企土地购置面积同比下降5.5%,降幅较前9月收窄0.6个百分点,累计土地成交价款6764亿,同比增长16.7%,增速提高3.4个百分点。两者增速差进一步扩大至22.2个百分点,表明尽管土地市场略有降温,但核心城市地价依旧高企,一二线城市土地成交占比进一步提升。尽管国庆21城出台相关政策,但考虑年底为政府推地高峰,预计年末土地市场仍将延续景气。

销售增速维持高位,房价小幅回落。前10月全国商品房销售面积12.0亿平米,销售额9.2万亿元,同比分别增长26.8%和41.2%,均较前9月增速回落0.1个百分点,优于重点城市销售面积同比增长15.9%的表现,表明尽管热点城市政策收紧,但大部分二三城市销售仍延续较好表现。由于低房价的非热点城市销售增速更高,带动1-10月商品房销售均价环比回落0.3%至7602元/平米。10月单月销售面积及销售额同比增长26.4%和40.1%,较9月回落7.6个和16.0个百分点,单月销售均价回落2.88%至7440元/平米。考虑较高基数叠加需求透支、热点城市政策持续收紧,预计后续销售增速将持续回落。

个人按揭贷款增速维持高位,资金状况压力较小。前10月个人按揭贷款同比增长51.5%,增速小幅回升0.1个百分点,定金及预收款同比增长32.2%,增速提高0.7个百分点,依旧维持较高增速。房企整体到位资金11.7万亿,同比增长15.5%。整体来看,尽管近期地产公司债、定增均有所收紧,但由于2015-2016年持续销售大年,短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,资金压力仍相对较小。

投资建议:政策趋紧及基本面下行背景下,板块难有整体性机会。建议关注:1)临近年末,年底丽牌行情无法证伪的背景下,投资者可适度布局高股息率低PB的险资概念股京投、首开、金融街、金地等个股;2)考虑恒大入主深深房,可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会,相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宍远、京能置业等;3)定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲;4)资源型个股招商、城建、福星及具备安全边际且业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。

风险提示:基本面大幅恶化风险。