近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委联合印发的《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》（下称“意见稿”），让适老化改造再次成为一大批此前进军养老地产的险企、房企关注的热点。

根据《证券日报》记者不完全统计显示，目前已有超过35家上市公司涉足养老地产，其中以房地产公司、保险公司居多，也有一些医疗健康产业公司涉足该领域。

作为地产行业的一个新兴领域，在众多机构涌入养老地产后，盈利模式成为这些机构首要考虑的问题，而适老化改造则成为这类机构不得不直面的另一大问题。

北京幸福养老服务有限公司董事长刘春生对《证券日报》记者表示，目前市场上一大批进军养老地产、养老社区的机构，所共同面临的一大问题是对建成住宅的适老化改造困局，国内专业的适老化改造的机构并不多，许多房企、险企在适老化改造领域也是摸着石头过河。

35家上市公司进军养老地产

近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据记者不完全统计显示，截至昨日，有35家上市公司已经涉足或拟进入养老地产领域，其中以房企、险企为主。

从非上市公司的角度来看，根据公开资料及记者梳理显示，全国已经有80家房地产企业进入养老地产；有17家险企已进入或拟进入养老地产。

从险企来看，记者获悉，2016年10月22日，11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”。该联盟旨在为保险公司和地产企业打造一个资源整合的平台，建立资产池，助力保险公司发展养老社区，助力地产企业去库存和转型发展，并助力双方跨界合作实现互惠互利。

加入“中国保险养老社区联盟”的险企分别为，太平人寿、太平洋养老产业投资、新华养老、百年人寿、华夏人寿、吉祥人寿、天安人寿、北大方正人寿、中韩人寿、阳光人寿和昆仑健康。

此外，除上述11家险企之外，据记者梳理，还有中国人寿、中国平安、合众人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等6家险企已布局或拟布局养老社区。

从地产公司来看，有万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业，进入养老产业一方面源于这些房企的转型需求，另一方面，加速的人口老龄化，也为这些房企提供了想象空间。

10月18日，中国房地产业协会会长刘志峰表示，当前，房地产业转型升级与人口老龄化带来的各种社会问题亟需破解，一批传统的开发企业积极探索新的发展路径，如何将一批自然环境适宜旅居地区的库存房屋与正在兴起的、具有广阔市场前景的养生养老旅居方式结合起来，在业内形成合力，把这一新兴业态做大做强，为这批企业转型发展提供了一个全新方向。

引人注意的是，近年来房企与险企合作开发养老地产的趋势明显。

今年6月29日，华远地产与华夏保险正式签署了全面战略合作协议，双方将形成长期战略合作关系，未来双方将利用各自优势，在房地产开发、项目管理、资本运作等领域进行深度合作。

去年4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战略合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作。

此前，万达与中国太平保险签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林此前表示，所有地产当中最有前途的就是养老地产，“房地产并不是一个万年长青的产业，养老地产是地产业今后突围转型的一个主要方向”。

无论是房企险企，还是其他机构，涉足养老地产无疑瞅准了日益庞大的老龄人口。截至2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.1%。预计从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1，260万人。未来老年人数的急剧增加为养老地产的发展提供了巨大商机，养老地产或将成为拉动经济的新引擎。

适老化改造尚属空白

尽管养老产业前景广阔，但养老地产不等于简单的卖房，对硬件在内的适老化改造，对老人的终极关怀等服务才是养老的关键。

北京幸福养老服务有限公司董事长刘春生认为，养老地产的核心是“养老”，而专业的适老化改造是“养老”的关键，但目前专业、专注适老化改造的企业依旧很少，适老化改造处于市场空白。

中国保险养老社区联盟主席孙兵先生近期亦表示，地产企业的养老社区要符合真正养老服务的要求，而不是卖房子；和养老地产结合的保险公司要算好账，自己的客服后勤、保单销售量能达到什么程度，才可以支持利用资源平台购买相当权益，或者购买养老份额。

刘春生表示，正式基于目前市场空白的考虑，北京幸福养老服务有限公司将未来的业务聚焦在三大领域：一是适老化改造，即嵌入式全龄社区，为老人提供家庭化的设施改造。二是社区养老驿站，即提供一站式养老服务；三是以养老机构为依托，辐射周边社区，为老人提供独立生活、协助日间照料，提供专业护理、康复服务等居家服务的全链条养老服务。

事实上，近日公布的第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示，近六成的城乡老年人认为住房存在不适老的问题，在城乡老年人反映的住房问题中，排名前三项的分别是：没有呼叫报警设施、没有扶手以及光线昏暗。《指导意见》提出，安全性是当前适老居住环境建设的重点，对老年人住宅进行适老化改造，并加装防护扶手、防滑地板、坐浴椅等防跌倒装置，紧急呼叫和监护网络等紧急救助装置。

刘春生表示，正是基于此，未来北京幸福养老服务有限公司将为各类房地产公司、保险公司、健康产业公司及其他类型的公司提供专业的适老化改造服务及全链条的养老服务。