正值金九银十的楼市旺季，今年的“银十”梦想在20多座城市陆续发布楼市调控的新政下宣告破灭。9月30日晚，北京市住建委公布楼市调控文件。随后八天，深圳、上海、广州、天津、武汉、苏州、南京等20多个城市跟进宣布调控政策。限制之严，史无前例、蔚为壮观。新政之后，一定程度减缓了国内高价房的上市步伐，也导致成交均价的降低。这次新政，对于购房刚需的年轻人来说是一条不归绝路还是破釜沉舟？

“深八条”下，深圳的年轻人能否绝处逢生？

截至10月12日，中国已有22座城市出台房地产限购、限贷政策，其中深圳的调控政策被认为是最严的。“放假回来，原本以为只是少了个卫生间，没想到连购房资格都没了。”这是网上年轻人对于“深八条”的一个段子，却充满了面对楼市调控时无奈感叹。

在非本地户籍购房资格上，社保缴纳年限由3年改为5年，此条要求已与北京同步。贷款比例也在所有城市中提出了最高要求：深户单身人士限购1套、首付至少3成，无房但有贷款纪录者首付5成，二套房首付不低于7成。然而就在房屋单价下跌的同时，成交量却显著上升。据深圳中原研究中心监测，10月3日至10月9日，深圳一手住宅成交789套，成交面积7.4万平方米，环比分别上升52.3%和48.5%。面对这样的“数据矛盾”，早前QQ推出的《城市年轻指数报告》也许能给出一个合理的答案，报告显示，深圳市的年轻指数高达89，不仅是在一线城市中居于首位，更在全国城市中遥遥领先，深圳的年轻化拉动了房价和购买力。此前轰动全国的“6平米鸽子笼”就是很好的证明。

深圳依靠高年轻化在“深八条”下，究竟会不会绝处逢生还不得而知。

“虹吸效应”，逃离北上广深是伪命题

一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层继续外扩，不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨，京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。

随着大城市圈中一二线城市房价不断涨价，“虹吸效应”圈层正在外扩。长三角、珠三角内的苏州、珠海、惠州、中山等城市房价同比上涨达３０％左右，让人感到在沪深周边也买不起房。

在“虹吸效应”圈层外扩的背后，一些二三线城市的房价价格也呈现出“你追我赶”的上浮趋势。例如深圳房价大幅上涨后，紧挨着的东莞房价也水涨船高。由于东莞房价基数较低，其８月份同比涨幅甚至达到３５％，超过了深圳２３％的同比涨幅。

在此轮新政相继落地之后，部分城市楼盘房价不降反涨。与一线超大城市房价的涨幅相比，部分省会城市、二线城市的房价涨幅更甚。“虹吸效应”开始向东部省会城市及二线城市蔓延，造成三四线中小城市被“掏空”。根据《全国城市年轻指数报告》显示，目前全国二三线城市的年轻指数呈现上升，在城市排名的榜单中，前十名仅有深圳为一线城市，二三线城市发展潜力巨大。

广州被掏空，高流出年轻人带来房价放缓

此次新政波及范围广泛，而广州却意外成为一线城市中唯一一个没有推出新限购政策的城市，只是重申严格执行既有的住房限购政策。一边打着去库存的口号，一线勒紧限购政策，似乎广州的楼市显得有些扑朔迷离。

根据广州统计局的数据显示，目前广州对年轻人、尤其是高端人才的吸引力在近五年来，有下跌迹象。而广州也不同于某些单核的省会城市，虽然是省会，但是周边有多个发达城市，如深圳、佛山、东莞等城市，其对人口分流的效应也非常大。

目前，广州执行较为严格的人口入户门槛政策，而周边城市的人口引入政策相对宽松，比如佛山，今年便出台了购房则可入户的人口政策，佛山楼市也因宽松的购房政策，成为广州楼市的“劲敌”。这些绝对优势的式微，已经成为制约广州的楼价上升动力。《城市年轻指数报告》同样指出，2016年佛山市的城市年轻指数达到77，居于全国17名，而广州的排名却比佛山落后三个位置，只能排在第20名。

2010年以后，广州市都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%，表现为人口导出。《城市年轻指数报告》更明确指出广州年轻人口的净增率竟然为-10.04%。此后，广州楼价的涨幅也相对放缓，并开始明显跑输深圳，房价差距也越拉越大。因此，广州虽然具有人口优势，但在一线城市中相对弱势，特别由于有争夺者，人口红利优势会被分流。

城市年轻指数，将引导年轻人何去何从

在刚刚结束的黄金周，中国人出行旅游高达6亿人，带来4000亿旅游收入，可见人在哪儿，经济的增长点就在哪儿。这只是一个缩影，这些年轻人的流动势必会带来城市房价的波动。

黄金周期间，市场成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京；出现降温的包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡；而重庆和西安两个城市成交向好，常州、武汉、贵阳、长沙、南昌则持续火爆。或许这是新政的即时效应，其延后效应还有待观察。

在《城市年轻指数报告》显示二三线城市中，温州、郑州、武汉、贵阳居于年轻指数前十名，年轻指数明显高于北上广。根据报告的走势，二、三线城市的房价在未来也将快速上扬。或将成为购房市场的下一个热点。而城市年轻指数和城市房价、交易量都明显呈现正比趋势。那么新政之后，这些年轻指数高的城市可为今后年轻人购房、择业提供一个参选。

此次新政，对有购房需求的年轻人来说，将会成为一个新的拐点。