昨日，北京市国土局官方网站上罕见地一连挂出5宗经营性土地项目，并且所有地块都涉及居住用途。除一宗建设自住型商品房、公租房外，其他4宗土地全部将执行90/70政策，下一步北京土地交易市场将继续加大自住房及中小套型普通商品房用地供应。业内表示，这背后意在通过调控土地市场稳定房价，但政策效果如何还需看后市同类地块供应规模和力度。

热门地块集中入市

本次北京市土地交易市场共发布了5宗住宅用地的出让公告，共涉及土地面积约34.9公顷，规划建筑规模约71.1万平方米。这是继4月底本市挂出延庆新城用地后，再次挂牌出让商品住宅地块。

5宗涉居住性质用地中有4宗都涵盖普通商品房建设用地，令业界分外“惊喜”。“本次推出的5宗地块，除其中1宗位于海淀区永丰产业基地土地用于建设公租房、自住房两类政策用房外，其余4宗均地处成熟区域，具备优越的先天优势，将成为房企的兵家必争之地。”亚豪机构市场总监郭毅直言。

值得注意的是，在本次挂出海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0146地块R2二类居住用地（配建“公共租赁住房”），由于是非普通商品住宅用地，所以相比其他几宗土地来说，关注度相对较低，但根据挂牌文件，该地块中建设的自住房销售限价已经上升至了3.5万元/平方米（含全装修成本）。

郭毅分析称，该宗自住房用地的房屋销售限价超过了此前成交的、非常热门的丰台区白盆窑地块保持的2.9万元/平方米的最高限价，“自住房销售限价上调是基于普通商品房市场整体价格的不断走高，该宗地块周边居住环境相对完善，该宗地块即使限价达到3.5万元/平方米仍然优势巨大”。

90/70的调控用意

市国土局明确表示，位于海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）内的地块有4宗，共涉及土地面积约29.7公顷，规划建筑规模约57.6万平方米。其中HD00-0401-0146地块为集中建设的自住型商品住房和保障性住房地块，需建设5.5万平方米自住型商品住房和3.6万平方米公租房；其余3宗地建筑规模约48.5万平方米，用途以住宅为主，配建部分商业面积，住宅部分将执行90/70政策。另外，还有1宗住宅用地位于大兴区黄村镇兴华大街，土地面积约5.2公顷，建筑规模约13.5万平方米，住宅部分也将执行90/70政策。

所谓90/70政策，即居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70%以上。在业内人士眼中，这项政策自今年4月起“重出江湖”，背后的用意主要就是为了通过调控土地交易市场热度为未来在京入市的商品房项目降温。

中原地产首席分析师张大伟分析称，去年北京成交的住宅性质用地主要可以分为三类：保障性质住房（包括自住房），单户面积基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趋向于大户型；以及公建类物业，“附带90/70限制条件的土地出让单价将受到明显约束，因此这些地块出现高价地的可能性将出现一定程度降低”。

力保中小套型商品房供应

本次市国土局还明确提出，下一步，本市土地交易市场将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善型住宅需求。

“今年起，北京只成交7宗住宅用地，合计供应面积105万平方米，但其中真正可以开发普通商品房的面积仅38.99万平方米，占比还不足四成。”张大伟说。有业内人士进一步分析称，土地供应愈发稀缺令购房者、开发商恐慌情绪日益强烈，也侧面助推了北京房价持续高烧。

今年内，北京成交的普通商品房共37760套，合计成交金额2023亿元，单套成交价已高达534.7万元，同比涨幅高达40.2%。“单套成交价的上涨背后一定程度上源于北京楼市中高端住宅成交的火热。”张大伟介绍，今年北京单套成交价1000万元以上的高端物业首次历史性地突破了4000套，预计年内将达5000套以上，而去年全年也只有3111套，“在此情况下，北京更需要增加中小套型普通商品房、中低总价房屋的供应”。

此外，郭毅还提出，不论是8月底还是本批挂牌出让的纯自住房地块都可以看出，北京土地市场的出让模式也将进行较大幅度调整，政策性住房可能将被从商品房地块中剥离出来单独出让，形成单独的区域。“此前，北京在普通商品房项目中配建政策类的住房，在实践中确实出现了一些问题，特别是随着商品房与政策类住房之间的价格差距越来越大，两类不同性质的住房在物业、停车管理和绿化等社区公共资源的分配上，面临着定价与服务品质难以平衡的问题，定价过高，政策房业主难以接受，定价太低影响服务品质又会引起商品房业主不满，拆分供地将有效解决这类问题。”郭毅表示。