高价地频现干扰上海楼市回归理性

2016-08-18 11:16:00

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昨日，融信以110.1亿元的“天价”击败另外17家房地产商，夺得了上海静安区中兴社区地块，该成交价格打破了中国土地成交纪录。业内分析师预计，从楼面价推算，该项目未来保本价将达到15万元每平方米。??昨日，经过一个多小时的激烈厮杀，400多轮的竞价，融信中国控股有限公司(以下简称融信)以110.1亿元击败17家对手，夺得上海静安区中兴社区地块，楼面价达10.03万元每平方米，溢价率139.35%，可售面积楼面价高达14.3万元每平方米。目前，该项目周围商品房在售价格分布在8万元每平方米到10万元每平方米之间，楼面价远超过房价。这是今年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块。

竞拍

开发商每轮加价至少亿元

参与本次土地出让的18家开发商或联合体包括仁恒、中粮+建发+首开、融创、万科、融信等。

据上海一名前往竞拍现场的媒体人士介绍，现场拍卖的气氛非常火爆，刚开始主持人宣布竞价幅度为1000万元一加，地块起拍价为46亿元，但仅过了几轮，报价就已经加到了50亿元。此后各房企嫌1000万元一加太慢，竟然都不约而同地将加价幅度变成了1亿元一加。雅居乐将价格加到52亿元，西藏城投将价格加到53亿元，雅居乐继续加价到54亿，西藏城投加价至55亿，而世茂直接跳价3亿，将价格加到58亿。

这时，融信杀出，直接叫价61亿。西藏城投、龙湖、招商也不甘落后，你追我赶一路将出价叫到80亿元。主持人提醒竞拍人士说：目前的溢价已经很高了，希望大家理性出价。但这丝毫未影响现场开发商的竞拍情绪，一直沉默的万科也出手了，直接叫价83.4亿元。在轮番叫价中，仁恒喊到了100亿元。最终，融信以110.1亿元拿下了中兴地块。

对于融信的最终报价。现场的开发商人士的态度两极分化，有开发人士认为，这块地不算贵，原先就预料会是这个价格。也有一家参与竞拍的知名开发商表示，“这么高的价格，只能说明某些房企艺高人胆大，建议去看看他们的报表，祝福同行。”

在竞拍结束之后，中原地产首席分析师张大伟表示，“上海110亿高价地，完全是金融大战，因为房地产开发角度已经理解不了这个价格了。”

测算

该项目未来保本价达每平方米15万元

该地块位于上海市内环内，东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，区域位置较好。出让资料显示，该地块出让面积31034.1平方米，容积率3.54。虽属性属于商住地块，但根据规划，住宅比例可达到90%，住宅套数下限为931套。同时，该地块还规定了硬性出让条件：中小套型住宅建筑面积不得低于80%；自持不低于15%的住宅物业；持有100%的商业物业；配建保障性住房5%以上等。

据业内人士测算，该地块出让面积31034.1平方米，容积率3.54，而不可售的部分如公共服务设施、空间建设、保障房、商业部分和自持的建筑面积至少34662.4平方米，也就是说可售的住宅部分面积最多为75198平方米，仅为全部建筑面积的68.4%。此外，按照中小套型为90平方米来计算，该地块最终的中小户型套数最多也只有668套，仅余下15039.7平方米可以做大户型产品。

据了解，该地块是上海12年以来内环内第一次出让住宅土地，成交价格已经打破了中国土地成交纪录。业内分析师预计，从楼面价推算，该项目未来保本价将达到15万元每平方米。但地块苛刻的开发条件对于开发商来说，未来产品营运压力颇大。

分析

高价地频现干扰上海楼市回归理性

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4到5月上海商品住宅的走势本已逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求博弈特征。但由于5月份以来“高价地”频出，三季度上海楼市再现量价齐升，“高价地”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。张宏伟称，房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“高价地”。从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“高价地”的风险会增加。一旦这样的风险到来，就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

市场分析人士指出，静安融信百亿高价地之后，官方将会密切关注上海楼市变化。预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控高价地”降杠杆等措施也会来临。