中国房贷杠杆是否已经过高？房价“泡沫化”程度到底如何？各大券商各抒己见，打脸声不绝于耳。其中以海通证券姜超、中信证券陈聪、和中金梁红的观点碰撞最为激烈。

正方-海通证券：房贷大爆炸！“赶日超美”指日可待！

反方-中信证券+中金证券：居民部门整体杠杆率不高，各项指标均未超越日美。

海通证券姜超：房贷大爆炸，居民高负债

中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。

月均居民房贷飙升，迭创新高；房贷余额不降反升，于14年超过日本，16年有望接近3万亿美元（合约18万亿元），可谓“超日赶美”。

房贷余额/GDP：美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。

居民负债/GDP：从05年的17.1%猛增至15年的39.9%。横向比较来看，已与其它新兴市场国家相差不大。虽不及日(60%)、美(80%)，但增速迅猛。

居民房贷收入比：接近美日历史高位。15年底中国居民房贷收入比高达0.46，超过日本地产泡沫时期水平。15年房贷增速23%，16年上半年30%，居民可支配收入增速却只有8-9%，因此房贷收入比飞速上升。如果维持目前25-30%的增速水平，将在明/后年达到美、日目前水平（分别为0.71和0.68），并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。

新增房贷销售比：自11年以来持续上升，15年达到35%，16年上半年则高达42%，接近美国金融危机期间峰值水平。中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限，未来加杠杆的空间已非常有限！历史新高，岌岌可危！

新增房贷/GDP：飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本在房产泡沫最严重的89年未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷占GDP比重已达6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限！

中信证券陈聪：居民部门的整体杠杆率不高，重视不动产的价值

整个社会不动产的总价值相对于信贷余额来说相当庞大，居民部门的整体杠杆率不高。但销售额中来自信贷支持的资金快速增加，且占比不低。

社会存量杠杆率：截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。

也就是说，全国平均来看，100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还。掌握不动产的业主并没有什么还贷压力。

由此可知：绝大多数居民并没有贷款偿付压力，存量房供给是稳定的；整体的资产价值相对于贷款余额来说十分庞大。

此外，由于居民的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一二线城市，是不会出现“抛盘踩踏”的情况的；我国的房地价中期来看是稳定的，市场应该重视不动产的确定性价值。

交易杠杆率：估计2016年全年的住房交易杠杆率可能在65%－70%。住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。“我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”

中金证券梁红：相对国际，中国目前的房贷杠杆未超出合理范围

相对国际可比指标，中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。主要由于之前房贷存量低，久期短。

中国房贷存量相对较低。截止2016 年6 月底，中国房贷存量为16.8万亿人民币，占过去四个季度GDP 总和（年化GDP）的24%，与日美相应指标有一定的差距。

即使用中国现有较短的房贷久期来计算，全国层面的房贷现金流负担也并不算高。

房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标。中国房贷存量占居民总储蓄（29%）、总金融资产（15%）、以及总房产价值的比率（10%）与日本大致相当，但均大幅低于美国的可比指标，尤其是房贷占存款与房产价值的比率（鉴于美国金融化程度较高）。

数据表明，房贷的快速增长是以居民真实购房需求上升为支撑的，而非单一的杠杆撬动。

为阐述自家观点，三家券商围绕房屋贷款建立各自的逻辑体系，选择不同的指标和图表增强说服力。有的完全是“鸡同鸭讲”，有的却是基于相同的数据做出相反的结论。经华尔街见闻梳理，三方直接冲突有以下几点：

ROUND 1：房贷余额V.S.不动产价值

海通和中信就房贷杠杆大小的结论完全相反。

海通主要强调房贷余额、房贷余额/GDP、居民房贷收入比激增的走势，结论为杠杆压力巨大，中国房贷高增不可持续。但中信则强调不动产的价值，其讨论的社会存量杠杆率是用存贷余额/(房屋均价*存量房屋)，因此结论为掌握不动产的业主并没有什么还贷压力“。

ROUND 2：趋势动能V.S.当前情况

海通与中金在“与日美比较房贷占比“时结论迥异。海通的报告中显示，中国房贷杠杆“赶日超美”指日可待；而中金则显示，房贷占中国居民资产的各项比率均未超越日美可比指标。

以双方都提及的房贷余额/GDP为例，双方均测算目前指标为25%左右。但海通指出，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。而中金根据的则是当前水平，得出中国房贷存量/GDP比率仍然不高“的结论。（具体图表见上文）

ROUND 3：交易杠杆率已冲顶意味着？

海通和中信基于相同的交易杠杆率（或新增房贷销售比）得出的结论也出现分歧。海通测算16年上半年已高达42%，中信估计2016年全年将达到65%－70%。双方就”未来加杠杆的空间已非常有限“达成共识。

但是，海通认为上半年中国的交易杠杆率不仅已创下历史新高，也已经超过或基本等同于美、日历史峰值，已是岌岌可危。而中信的结论却是，“我国住房的交易杠杆率已经不低了，未来对住房交易进一步加杠杆的空间并不是很大。我们相信无需担心房价大幅上涨，在未来杠杆提升可以保持市场健康向上。”