事件:15日统计局公布地产1-6月数据,1)销售及库存:累计销售面积6.43亿平米,同比增幅继续收窄至27.9%(前值(1-5月)33.2%),累计销售额4.87万亿,增速下滑至42.1%。2)拿地及新开工:累计土地购置面积9502万平方米,同比收窄至下降3.0%,土地成交价款3159亿元,增长10.2%。累计新开工7.75亿方,同比收窄至14.9%;3)投资及资金:累计投资额4.66万亿,名义增幅收窄0.9个百分点至6.1%。

销售复刻13年、维持此前预期:1-6月,商品房销售面积同比增27.9%,增幅收窄(前值36.5%);商品房销售额增长42.1%,增幅收窄(前值50.7%)。下半年基数效应如期渐弱。短期内销售额增速显然以至“强弩之末”,本月继续向销售面积收敛,1-6月销售均价7571元每平,连续两个月回落。

新开工加速回落、地产施工存量增速达到20年新低:6月开工大幅减少:1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积同比增长6.0%,增速回落(前值5.6%);房屋新开工面积增长14.9%,增速回落(前值18.3%)。从统计局口径来看,地产施工面积包括本期新开工+上期继续施工+恢复施工+本期竣工面积,可以体现房地产更广义“库存”概念。从数据上看,1-6月施工存量的增速达到了近20年新低,仅高于97年金融海啸时期,而1-6月住宅新开工占施工量比例约11.6%左右,预期随着新开工增速持续回落,施工量规模甚至可能出现下滑。

待售总量连续12个月下降、去化形势良好:截至6月末,商品房待售面积较上月减少753万方,住宅待售减770万方,库存总量已经持续12个月下降;库存增速同比升幅分别较上月各降1.3个百分比,库存增速达到2011年以来的最低水平;若按照1-6月月均销售面积测算,去化周期约为6.6个月,去化形势良好。

土地市场整体有所降温、一线火热依旧:上月房地产开发企业土地成交价款升幅扩大,而购置面积降幅继续收窄;6月份在房地产央企在土地市场上基本“偃旗息鼓”,从本月土地市场数据看,本月而成交土地规划建面上升10.01%,成交土地楼面均价2,591元/平方米,较上月下降13.15%,体现土地市场过热现象有所放缓,但是分区域看,一、二、三线城市土地成交楼面均价增速分别为33.03%、-25.93%和15.43%,二线由升转降而一线则继续大幅上涨。

M1与M2同比增速剪刀差持续扩大、投资开始意愿回落:按照我国央行货币层次划分,M2约等于M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中定期性质存款+信托类存款及其他。若M1增速开始超越M2,则证明企业定期存款减少,流动性偏好增加,持币观望情绪加重,另一方面,可以理解为居民购房后居民储蓄下降,房企活期存款增加,而房企的储蓄没有有效转化为投资,一来反映投资意愿的下行,二来应对短期财务支出的意愿上升,行成行业的流动性陷阱。2015年10月后,我国的M1增速开始超越M2,领先房地产开发投资同比增速2个月左右。今年6月,M1增速-M2增速之差达到12.8,较上月仍有扩大,但扩大的幅度略有减缓,我们预计这个差可能继续扩大并伴随着房地产开发投资同比回落。

投资建议:从广义库存角度看地产行业风险已逐步得到释放,土地市场整体有所降温,行业短期无忧。下半年推荐资源禀赋优厚的龙头房企招商蛇口,短期重点关注国企改革中房地产、北京城建、天业股份,投资角度依旧建议关注地产长逻辑:1)转型与整合:高新发展、京能置业、中房地产、天业股份;2)地产新兴服务:世联行、三六五网、福星股份;3)优质的区域地产:陆家嘴、北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城;4)穿越周期的地产龙头:保利、招商蛇口、万科、绿地。