长期逻辑不能解释短期问题

地产周期同宏观经济一样有长有短。长周期来看,人们似乎对中国地产的退潮趋势形成了共识。的确,行业增速拐点已至,但是通过对日韩、台湾和英国情况的复盘以及对我国人口结构和需求的测算,发现我国地产下行的验证期或长达十年。长期逻辑是研判大势的基础,但具体到分析以季度计的短期问题时,长期逻辑则显得空洞无物。长期向下和短期向上可以并行不悖,2014年以来的长期逻辑跟现在比并无任何变化,然而市场却行情迥异。

销售增速有顶,区域分化加剧

长期增速有顶的前提下,由于去年下半年基数较高、此轮行情带来的供需格局的改善、前期房价上涨对需求的抑制、改善性需求和投资性需求的边际下行以及政策面将趋于稳定等因素,我们认为销售增速将在下半年放缓。而步入2016年以来,二线热度不断飙升,区域分化加剧。通过对样本城市武汉、合肥及郑州的分析我们发现,二线行情凸显的最主要原因是其本身综合素质助力需求的释放。此轮行情有较高表现的城市往往是经济增速跑赢全国平均水平、虹吸效应强不断带来人口净流入、产业升级及城镇化空间尚存以及合理的房价收入比。

转型做面子,基本面做里子

行业大环境的改变促使房企寻找应对之策,灵巧迅敏者选择从行业抽身,更换赛道,继续奔跑;厚重踏实者选择依托地产主业进行相关多元化转型探索,寻找新的利润增长点。无论是渐进的转型还是激进的变形,能够提供充裕可靠的现金流在短期内仍旧是支撑企业战略实现的基石。褪去牛市中披上的鲜亮外衣,地产主业的基本面仍旧是衡量转型个股能否长久跑赢大市的重要依据。

投资建议:重视龙头、把握转型、关注国改

我们认为,行业下半年的基本面局势将更为明朗,龙头地产股仍旧具备跑赢大盘,获取超额收益的能力,维持对行业的推荐评级。无论是传统蓝筹、区域龙头、转型个股,还是主题概念,扎实的基本面仍将是选择股票的最基本依据。蓝筹中首推保利招商,区域龙头推荐北京城建、新城控股;转型类公司仍然会是下半年市场关注的焦点,但需要精选基本面扎实稳健的个股,如福星股份、新华联、世联行;主题概念中,地方国企改革下半年将迎来关键时点,建议持续关注。