春节后，香港一块“有争议”的地皮以低每平方米1.9888万港元成交，成为十年来香港成交地皮中的单价之一，仅这一地价已低过了北京和上海，不过从目前香港楼市成交的情况来看，香港楼市远没有到崩盘的时候。

2月12日，香港地政总署宣布，位于大埔荔枝山的一幅住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展的子公司，批租期为50年。资料显示，该地块的地盘面积约为3.7696万平方米，低与高楼面面积分别为6.426万平方米和10.71万平方米，如果以高楼面面积计算，这块地的地价为每平方米1.9888万港元，即便是低的楼面面积计算，这块地的地价则为每平方米3.3147万港元。

特区政府强调并非贱卖

这块地皮早前被入禀司法复核获得法院接纳，根据香港高等法院的资料，2016年8月2日，这单案件将在高等法院聆讯，而在招标时，只有6家财团参与，包括长实地产、恒基地产、鹰君、信和与万科合资、英皇与佳明合资竞逐，当时市场预计，由于有司法复核缠身，这块地皮很大可能会流标。

根据地政总署的招标文件，限制条款之多，其中包括如果发展商要延长土地完成期限，要被征收补价;如果发展商斩树工程或渠务工程勘测前，需要提交环境测评，并向申请人预先通知;一旦申请人胜诉，即便地盘已经开工，发展商都要面临停工的风险，至于停工的损失，发展商都可以根据民事诉讼程序，向政府索偿等等。

不过，终该地皮以21.3亿港元成交，令很多市场人士大跌眼镜。有香港媒体引述香港特区政府消息人士称，此次招标的地皮正在司法复核，受到这种影响，而且已经高于政府所定的底价。按照香港特区政府沿用已久的招标机制，招标土地都设有一个不公开的底价，如果有及格标书，出价比底价高就必须成交，特区政府的消息人士强调，此次这块地能够成交，就是有及格的标书出价高于政府内部的底价，才会卖出土地，绝非贱卖。

中国海外董事总经理游伟光称，由于地皮可塑性高，看好该地段的发展，预计超过100亿港元，兴建约1500个住宅单位，详细户型将有待进一步安排，对于地皮受楼市波动，以及司法复核等因素影响，游伟光认为已经反映在价格中。

如果该项目额100亿港元计算，其楼面面积高10.7万平方米，即成本低为每平方米9.35万港元，如果楼面面积为6.4万平方米，那么成本则达到每平方米15.56万港元。一名市场人士分析称，香港是亚洲建筑成本贵的城市，每平方米至少4万港元，而如果是比较豪华的住宅，那么建筑成本则会高达每平方米7至8万港元，如果这一地块终做成楼盘，销售价格也绝对不会低于成本价，即每平方米9.35万港元的水平。

这地到底贵不贵?

这幅地皮是自2003年以来，除去离岛及沙头角区以外的第三低地价。近年来的地价，在2014年5月，由俊和(00711.HK)益兆兴业以楼面呎价1530港元，即每平方米1.646万港元的价格，投得的屯门井财街项目，当时已低于市场估值下限15%，还创下了屯门区12年以来新低的地价。同样，在2014年7月，新鸿基地产也曾经夺得一块天水围地皮，楼面价为每平方尺1822港元，即每平方米1.96万港元，当时这一地价已符合市场预期，甚至有测量师认为，这一价格已经超乎市场预期。

而低迷的土地市场并不一定意味着低迷的楼市，如果按照中原城市领先指数来看，2014年5月至2016年2月7日这两年的时间里，这一指数仍然上升了11%，由118点升至131点，如果与2015年9月的高位相比，这段时间这一指数更上涨了23%。不过，这样的地价在部分市场人士的眼里，也属于相对的，莱坊高级董事及估价咨询部主管林浩文对《第一财经日报》称，大埔荔枝山地块以每平方尺1848港元的价格成交是出乎意料的，即便该地块有司法复核的问题，但也不可能会到这种地步，他质疑香港地政总署的定价太低。

翻查过去一年，香港地政总署的卖地资料，这一地块相比于位于去年9月卖出的大埔白石角创新路，了不少。资料显示，2015年9月2日，嘉华国际以30亿元投得了大埔白石角住宅用地，楼面呎价为4567港元，即每平方米4.9141万港元，比荔枝山地块的均价贵了1.5倍。林浩文称，地政总署在拍卖地的时候，由自己的测量师来评估地块的真实价格，但这个真实价格并不对外公开，所以很难说贵还是。不过，由于2016年1月25日，地政总署拿出来的新界元朗凹头地块流标，林浩文认为，这次流标间接影响了地政总署对荔枝山地块的定价，由于特区政府要达到土地供应目标，如果土地持续流标就会影响这一目标的达成。

实际上，如果参照大埔荔枝山的住宅楼盘“大埔宝马山”的价格，在今年1月29日的一次成交中，这一楼盘的平均呎价在10108港元，约每平方米9.1万元人民币。而如果此次大埔荔枝山地块终成功建造，根据林浩文估计，成本也不会超每平方尺6000港元，折算下来也就是每平方米5.5万元人民币，是低廉的价格。

林浩文预计，在特区政府拍出低价土地的情况下，实际上释放了一种信号，未来香港的土地价格也会持续下滑，尤其是新界地区的地价很可能会下挫10%至15%，如果是市区的面积不大的土地，由于其稀缺性还会有发展商抢货，但随着整体供应量的增加，这些地皮也会折价5%至8%。

为何由中资地产商投得?

观察此次荔枝山招标情况，总共有6家财团参与，包括长实地产、恒基地产、鹰君、信和与万科合资、英皇与佳明合资竞逐，其中闪现了万科与中海外的身影，终由中海外投得。有市场人士称，司法复核很可能会影响地皮的施工进度，也会导致发展成本大增，只有内地的房企具有一定财力，可以应付长期战斗，所以其出价也比香港本地的发展商更为进取。

实际上，内地房企进军香港早已引起行业注意，根据仲量联行的一份报告，目前市场的焦点已经转为日趋活跃的内地发展商，政府于2015年推出招标的住宅地皮中，超过一半接获内地发展商竞投，并投得当中约25%的地皮，打破长期被香港本地发展商垄断的局面。

而根据仲量联行统计，内地发展商拿地的魄力也开始远远超过香港本地的发展商，在2013年至2015年期间，内地发展商竞投地皮的出价在100次中，有73次超过市场预期，比香港发展商的59次更多。仲量联行研究部主管马安平称，预计内地发展商将继续在香港扩张，尽管目前香港楼市仍会继续由传统发展商主导，但竞投住宅地皮时，香港本地的发展商将面临更多对手、更大竞争，据仲量联行的数据预测，在2016年至2019年的私人住宅新供应中，多有8%是内地发展商兴建的，其中有56%位于新界区，有36%为九龙区。不过，马安平认为，内地发展商在香港的业务是否会扩展至有力影响市场发展方向，还需要观察，具体需要看它们首批推出市场销售的情况。