【导读】

商品房市场：2015年，南昌商品房累计供应面积752.9万平方米，同比下降10.4%；全年成交面积为701.82万平方米，达历史高水平，同比上涨6.8%；成交均价为8994元/平方米，同比上涨9.8%。

住宅市场：南昌住宅市场2015年累计供应面积达562.04万平方米，同比下降8%；成交方面，南昌商品住宅市场全年成交面积574.84万平方米，同比上涨3.9%，其中，内销房成交量只有24.3万平方米，占比仅为4.2%，受内销房成交收缩影响，2015年南昌商品住宅市场成交价格回涨10.7%，达8396元/平方米；截止2015年12月底，南昌商品住宅市场的出清周期只有6.6个月。

商业市场：2015年，南昌商业市场累计供应面积86.44万平方米，同比下降14.2%，成交面积40.13万平方米，相较2014年上涨5.4%，库存高企，去化缓慢，至12月底商业市场的出清周期已达65个月之多。

写字楼市场：南昌写字楼市场2015年累计供应面积87.24万平方米，同比下降33.4%，写字楼市场全年共计成交面积74.26万平方米，同比2014年上涨16.4%，得益于下半年的良好去化，写字楼市场的去化问题得到一定程度的缓解，至12月底，出清周期只有17.9个月。

土地市场：2015年，南昌住宅与商办土地市场有不小幅度的下滑，其中南昌市居住类土地供应451.71万平方米，同比下降约34.7%；成交方面，住宅用地全年成交418.79万平方米，同比下降20.5%；政府在供应端的控制，加之定向地块等原因，让南昌的土地市场依旧低迷。

1.2015年南昌商品房市场运行情况

1.1商品房成交及价格

2015年商品房市场成交创新高

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，多轮降准降息、降首付、减费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多项措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

随着330新政和央行降息的落地，南昌楼市在经历一季度的短暂低迷后开始回暖，地方政府辅之以契税优惠、降低和放宽公积金贷款门槛等手段推动楼市向好发展，而在国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》、新建县撤县划区和二胎放开等政策利好的促进下，南昌楼市信心得到进一步提振，至年底12月成交冲顶，单月成交突破七十万方大关。

2015年，南昌商品房市场共计成交面积701.82万平方米，首次突破七百万方的大关，同比2014年上涨6.8%，实现四连涨，也为2010年以来的高值，年度复合增长率为15.5%。

2015年商品房销售额同比上涨17.4%

2015年，南昌商品房市场销售额为631.2亿元，同比上涨17.4%。从2010年开始，南昌商品房销售额逐年稳步增长，至2015年突破六百亿大关，年度复合增长率为22.5%。

2015年商品房成交价格同比上涨9.8%

2015年，南昌商品房市场成交均价8994元/平方米，逼近九千大关，同比涨幅近一成，为9.8%。

1.2房企商品房销售金额排行榜

绿地、万达、万科分获前三 本土房企新力闯入前四

2015年南昌房企销售金额排行榜前三名分别为绿地、万达和万科，三者之间的平均差值超20亿；其中，绿地销售金额84.62亿元高居榜首，万达以销售金额62.48亿元稳坐第二把交椅，万科位居第三，收获41.93亿元的销售额，本土房企新力以34.94亿元闯入前四，相比2014年飙升34个名次，发展速度堪称华中之。

1.3房企商品房销售面积排行榜

新力进前三 创本土房企好成绩

2015年南昌房企销售面积排行榜前三甲分别为绿地、万达和新力；其中，绿地销售面积100.19万平方米的骄人业绩拿下第一，也是全市唯一一个成交面积超百万方的房企；万达以销售面积80.12万平方米第二；本土房企新力以销售面积41.67万平方米的历史佳业绩在各房企中第三，这也是本土房企近几年拿下的好位次，值得称道的是，新力集团并没有体量巨大的单盘，能够闯入前三，确实有可圈可点之处。

1.4房企商品房销售套数排行榜

绿地、万达、万科、新力四家房企成交套数超四千套

2015年南昌房企销售套数排行榜中有绿地、万达、万科、新力四家房企成交套数超四千套，其中，绿地成交8782套位居榜首，万达成交7097套第二，万科成交4908套位列第三，新力成为第四家成交超四套的房企。

1.5商品房市场供应情况

2015年商品房供应量同比下降10.4%

2015年全年，南昌商品房市场累计供应面积达752.9万平方米，供应面积同比下降10.4%，为近六年年来供应量第二高值，仅次于2014年。

供求趋于平衡

2015年，南昌商品房市场累计供应752.9万平方米，累计成交701.82万平方米，销供比为0.93，供略大于求，供求之间的关系在近两三年逐渐趋于缓和，供求趋于平衡，市场健康度较高。

2.2015年南昌住宅市场运行情况

2.1住宅成交及价格

2015年住宅市场成交创新高，同比增长3.9%

2015年，南昌商品住宅市场共计成交5.13万套，面积574.84万平方米，为历年来高值，同比2014年增长3.9%，其中内销房只成交24.3万平方米，占比4.2%，相较2014年（内销房成交占比近三成），2015年南昌商品住宅的成交含金量更足。具体来看，南昌楼市在淡季一季度的表现较低迷，不过在央行降息和330新政的利好刺激下，二季度开始回暖，其中5、6月的成交量均超五十万方，而三季度成交的小幅下探更像是为四季度的冲顶做缓冲，12月单月成交冲破七十万方的大关，为2014年2月以来的好成绩。

2015年住宅销售额达482.64亿

2015年，南昌商品住宅市场销售额达482.64亿元，同比上涨15%。如下图所示，南昌商品住宅销售额从2009年起经历二连跌后开始逐年递增，至2015年达到高，并实现四连涨，按此速度发展，预计2016年全年销售额将冲破五百亿大关。

2015年住宅成交价涨幅超一成

2015年，南昌商品住宅市场成交均价8396元/平方米，同比上涨10.7%。受内销房去化急剧缩减的影响，南昌商品住宅成交价格出现回涨，相比2014年有超一成的涨幅。从各月度表现来看，2015年商品住宅成交价格波动幅度收窄，相比2014年更为平稳，只有2月（7935元/平方米）和4月（7940元/平方米）的月均价格跌破八千，但也维持在接近八千的水准，高月度价格出现在11月，为8850元/平方米。

2.2住宅市场销售速度

出清周期降至6.6个月左右

截止12月底南昌住宅可售面积为357.56万平方米，出清周期为6.6个月，在全国范围内，南昌住宅市场库存属于健康的水准。2015年各月度南昌住宅平均出清周期为8.2个月，从整体上看呈下降趋势，其中出清周期在7月达到峰值，为9.0个月。

2.3住宅细分市场成交特点

成交主力价格段为7000(含)-8000元

从2015年南昌市分价格段成交面积占比来看，成交占比大的价格段为7000(含)-8000元，占比为25.9%，其次为10000(含)元以上价格段，占比为20.1%；占比低的为3000元以下价格段，占比只有0.4%。如图所示，2015年南昌住宅成交价格多集中在6000（元）-9000元之间，占比达60.3%。

100（含）-120平方米首改户型占比高

2015年全年，南昌住宅各面积段成交占比中，100（含）-120平方米首改面积段多，为33.8%；其次为70（含）-100平方米的首置面积段，占比为31%；两者合计占比超六成，为2015年南昌住宅成交的主力面积段；高改方面，180（含）-210平方米及210（含）平方米以上占比分别为1.7%、3.8%，两者占比之和不足一成。

红谷滩新区成交量占比超四成

从各区域成交来看，红谷滩新区成交面积达245.08万平方米，占比超四成，达42.6%，其中九龙湖板块成交178.33万平方米，占比红谷滩新区总成交面积的72.8%；高新区和西湖区次之，分别成交面积91.23万平方米和84.2万平方米，占比分别为15.9%和14.6%。随着南昌城市建设的推进，红谷滩新区作为南昌各区域成交的绝对主力，扛起了南昌城市扩张的半边天，而省府落定九龙湖，加之绿地国际博览城、南昌万达城两大巨头仍处于项目强销期，九龙湖板块在未来几年仍旧是红谷滩新区成交的排头兵。其他区域中，桑海开发区成交少，成交面积为8.54万平方米，占比只有1.5%。

2.4 2015年住宅销售排行

2.4.1住宅销售金额排行榜

绿地国际博览城、南昌万达城、万科时代广场霸占榜单前三

2015年南昌住宅销售金额TOP10项目成交额合计达197.07亿元，占比南昌商品住宅销售总金额的40.8%，入榜项目揽金均超7亿元；其中绿地国际博览城成交61.16亿元，南昌万达城成交57.08亿元，两者以绝对拿下冠、亚军席位，占比前十项目销售总额的40%；万科时代广场以19.12亿元的销售额位列第三。就项目分布区域而言，入榜项目中红谷滩新区占6个席位，并霸占前三席位；其他席位中，西湖区据2个席位，剩余2个席位分别来自经开区和高新区。

2.4.2住宅销售面积排行榜

红谷滩新区、西湖区贡献7个席位

2015年南昌住宅销售面积TOP10项目成交面积合计达235.54万平方米，占比南昌商品住宅销售总面积的59%，入榜项目成交面积均超7万方；其中绿地国际博览城成交78.89万平方米拿下年度销冠，南昌万达城成交75.99万平方米位居亚军席位，万科时代广场以14.17万平方米的销售量第三。就项目分布区域而言，入榜项目中红谷滩新区占4个席位，西湖区据3个席位，高新区贡献2个席位，剩余1个席位来自经开区。

2.4.3住宅销售套数排行榜

成交超千套项目有5个

2015年南昌商品住宅销售套数TOP10项目共成交21383套，占比南昌商品住宅成交总套数的41.7%；入榜项目均有700套以上的成交表现。其中，绿地国际博览城项目以7062套的成绩领跑，南昌万达城成交6509套位列第二，与绿地国际博览城成为仅有的两个成交超六千套的项目；奥克斯盛世华庭第三，项目成交1251套。从项目分布区域来看，红谷滩新区占4席，经开区、高新区和西湖区各据2席。

2.5住宅市场供应情况

2015年住宅供应量同比下降8%

2015年，南昌住宅市场累计供应面积达562.04万平方米，同比下滑8%，为历年来供应量第二高值，仅低于2014年，同比出现下滑也是从2009年以来的首次。从各月度供应情况来看，2015年9月是供应高峰，月度供应量为74.06万平方米，低的为2月份，供应量不足二十万方，只有18.57万平方米。

红谷滩新区供应量占比达43.4%

从各区域供应来看，红谷滩新区供应面积243.78万平方米，占比43.4%，其中九龙湖板块供应174.6万平方米，占比红谷滩新区总供应面积的71.6%；高新区和西湖区次之，供应面积分别为90.54万平方米和80.05万平方米，占比分别为16.9%和14.2%；其他区域中，桑海开发区供应少，供应面积为3.29万平方米，占比只有0.6%。

销供比为1.02

2015年，南昌住宅市场累计供应562.04万平方米，累计成交574.84万平方米，供需差值为12.8万㎡，整体销供比为1.02，供略小于求。

3.2015年南昌商业市场运行情况

3.1商业成交及价格

2015年商业市场成交同比上涨5.4%

2015年，南昌商业市场共计成交面积40.13万平方米，同比2014年上涨5.4%。2015南昌商业市场成交虽然出现上涨，但幅度较小，且成交量在历年来属偏低水平。从各月成交情况来看，7月商业成交多，达到7.09万平方米，2月低，只有1.51万平方米，整体来看，下半年成交要好于上半年。

2015年商业销售额同比上涨16.5%

2015年，南昌商业市场销售额为73.89亿元，同比上涨16.5%。如图所示，南昌商业销售额从2009年起大体上呈现逐年递增趋势，其中2011年为高，同比增长率为历年来高。

2015年商业成交价格突破一万八

2015年，南昌商业市场成交均价突破一万八，达18414元/平方米，同比上涨10.6%。据统计，商业成交价格从2009年起大体上呈稳步攀升状态，到2015年突破一万八，达到峰值，为近七年来高的成交价格。

3.2商业销售金额排行榜

红谷滩新区占据半壁江山

2015年南昌商业成交TOP10项目成交37.9亿元，占比商业总成交金额的51.3%，入榜项目成交额均超1亿元；其中，洪客隆英伦联邦以8.61亿元称王商业市场，盈石IM广场和南昌莱蒙都会均以5.2亿元位居商业销售金额榜单的第二和第三位；区域分布方面，红谷滩新区占据半壁江山，贡献5个席位，西湖区和高新区各占2个席位，后1个席位来自经开区。

3.3商业市场供应情况

2015年商业供应量同比下降14.2%

2015年全年，南昌商业市场累计供应面积达86.44万平方米，同比下降14.2%，在商业库存高企的情况下，开发商对开发新的商业项目兴趣锐减，导致2015年南昌入市的全新商业项目屈指可数。

供应两倍于成交 出清周期达65个月

2015年，南昌商业市场累计供应86.44万平方米，累计成交40.13万平方米，销供比为0.46，供应两倍于成交。从2009年以来，南昌商业市场的供应量一直高于成交量，至2013年供应与成交的差距进一步拉大，供应量为成交量的两倍之多，加上市场去化较缓慢，导致市场库存不断攀升，至12月底，南昌商业市场可售面积为251.53万平米，出清周期达65个月左右。

4.2015年南昌写字楼市场运行情况

4.1写字楼成交及价格

2015年写字楼市场成交74.26万平方米

2015年，南昌写字楼市场共计成交面积74.26万平方米，同比上涨16.4%。如下图所示，南昌写字楼市场从2009年至2012年期间稳步增长，之后两年均小幅下滑，至2015年成交再次上涨，涨幅达16.4%。从各月成交来看，12月成交18.1万平方米为各月之首，而淡季2月只成交2.43万平方米；整体来看，下半年成交明显好于上半年，据统计，下半年的成交量两倍于上半年的成交量。

2015年写字楼销售额环比上涨29.3%

2015年，南昌写字楼市场销售额为69.99亿元，同比涨幅近三成，达29.3%。据统计，南昌写字楼销售额从2009年起大体上呈现逐年递增趋势，止于2014年，不过进入2015年，写字楼市场回暖，成交额逼近七十亿元大关，向2012年和2013年的高金额水平靠拢。

2015年写字楼成交价格涨幅超一成

2015年，南昌写字楼市场成交均价为9425元/平方米，重上九千大关，同比2014年上涨11.1%。

4.2写字楼销售金额排行榜

绿地国际博览城拿下写字楼市场销冠

2015年南昌写字楼成交TOP10项目成交36.85亿元，占比写字楼总成交金额的52.6%，入榜项目成交额均超1亿元。其中，绿地国际博览城揽金5亿元拿下写字楼市场2015年度销冠，而绿地广场和天使金融广场位列二、三位，两个项目的成交金额分别为4.91亿元、4.86亿元。绿地此次有三个项目入榜，成为南昌2015年写字楼市场的大赢家；区域分布方面，红谷滩新区贡献6个席位，高新区占2个席位，后2个席位分别来自西湖区和经开区。

4.3写字楼市场供应情况

2015年写字楼供应量跌幅超三成

2015年南昌写字楼市场累计供应面积达87.24万平方米，同比下滑幅度超三成，达33.4%。

写字楼市场出清周期降至17.9个月

2015年，南昌写字楼市场累计供应面积87.24万平方米，累计成交74.26万平方米，销供比为0.85，供大于求，但两者只相差12.98万平方米。据统计，截止2015年12月底南昌写字楼市场可售面积为171.94万平米，出清期为17.9个月左右。

5.2015年南昌土地市场运行情况

5.1土地供应情况

土地供应量同比涨幅超一成

2015年，南昌市土地供应面积为1433.12万平方米，同比上涨10.1%。如图所示，2013年全市土地供应量为近6年高，达到1848.23万平方米。2015年土地供应量虽然有所回暖，但相较于2011年和2013年的供应量仍有一定差距，官方对于土地的供应把控仍比较严，在供不应求的行情下，还有不少地块属于定向成交性质，让不少房企陷于无地可拿的境地。

2015年住宅用地与商业/用地推出合计占比不及五成

从2015年南昌各性质土地推出情况来看，住宅用地全年供应面积451.71万平方米，占比31.5%；商业/用地供应168.12万平方米，占比11.7%，两者合计占比只有43.3%，不及一半，而工业及其他用地供应813.29万平方米，占比达56.7%。

住宅用地供应量为近五年低

2015年，南昌市住宅土地供应面积451.71万平方米，同比下降34.7%，创近五年的低水平。如图所示，2011年全市住宅土地供应量为近7年高，增幅也大，自此之后逐年递减，但减幅也逐年收窄，至2015年住宅土地供应降幅拉大，降幅超三成，是自2009年来供应量降幅的第二高值。

商办用地供应量腰斩

2015年南昌市商办土地供应量腰斩，只有168.12万平方米，同比下降49.5%。

5.2土地成交情况

土地成交同比上涨21.1%

2015年全年南昌土地成交1210.38万平方米，同比上涨21.1%，据统计，2015年南昌全年住宅用地收入为159.18亿元。

2015年住宅用地与商业/用地成交合计占比只44.4%

从2015年南昌各性质土地成交情况来看，住宅用地全年成交面积418.79万平方米，占比34.6%；商业/用地成交118.66万平方米，占比9.8%，两者合计占比只有44.4%，不及一半，而工业及其他用地成交672.93万平方米，占比达55.6%。

2015年住宅用地成交同比下降20.5%

2015年南昌住宅用地成交418.79万平方米，同比下降20.5%，为2009年以来的第二低值，仅高于2009年的成交量，据统计，2015年南昌全年住宅用地收入为119.6亿元。

图：南昌住宅用地成交量走势

住宅用地市场楼面均价创历史高位

2015年南昌住宅用地溢价率为42.5%，较2014年有较大幅度的上扬，主要受12月青云谱区成交的7宗地块助推，其中6宗地块成交溢价率均超100%。2015年，南昌住宅用地成交楼面价为2856元/平方米，同比上涨15%，为2009年以来的高值。

商办用地成交下跌近六成

2015年南昌商办用地成交118.66万平方米，同比下降59.9%，高企的库存，库存高企、去化缓慢的商业市场让商办用地遇冷，甚至出现朝阳新城区域的商办用地流拍的情况，可见开发商对南昌的商办用地的拿地热情并不高。

商办用地溢价率只有2.0%

2015年南昌商办用地溢价率为2.0%，为近年来低，其中红谷滩新区、东湖区和青山湖区的11宗地块均以底价成交；成交楼面价为2632元/平方米，为近来来的高值，同比上涨74.3%。

5.3土地总价排行榜

绿地15.21亿元再摘

2015年南昌住宅用地成交总价第一的是西湖区灌婴路以南、沿江南大道以东、水厂路以北、粮库路以西地块，该宗地块成交总价为15.21亿元，由绿地旗下尚毅控股有限公司竞得，规划建面49.59万平方米，楼面地价为3067元/平方米，无溢价，这是绿地连续第二年摘得年度总价。位居总价第二位的是经开区双港西大街以北、青岚大道以东、富樱路以西、青岚水渠以南地块，成交价8.95亿元，该地块由南昌绿地申飞置业有限公司竞得，折合楼面价3225元/平米，溢价率为54.6%。

2015年商办用地总价榜首地块成交总价近10亿

2015年南昌商办用地成交总价第一的为红谷滩新区城运大道以西、西站大街以北地块，成交总价为9.95亿元，该地块被南昌市政公用控股有限责任公司竞得，地块规划建面为24.08万平方米，成交楼面地价为4131元/平方米，无溢价。位居总价第二位的是东湖区青山南路以南、永外正街以东地块，成交价5.23亿元，该地块由江西中金珠宝置业有限公司竞得，折合楼面价3082元/平米，无溢价。

5.4土地溢价排行榜

住宅土地溢价率高达126.6%

在2015年南昌住宅土地成交溢价率TOP5中，前4宗地块均为江西航都发展有限公司竞得的土地，其中溢价率高的为青云谱区新溪桥东一路以西、新溪桥南二路以南地块，溢价率达126.6%。

商办土地只1宗地块成交出现溢价

据统计，在南昌2015年成交的商办地块中，只有1宗地块出现溢价，即为江西建工第一建筑有限责任公司竞得的青云谱区何坊西路以北、迎宾大道以西地块，溢价率40.3%，其他地块均以底价成交。

6.2015楼市总结，2016趋势展望

6.1 2015楼市总结

2015年商品房市场成交量突破七百万方

2015年，南昌商品房市场累计成交面积达701.82万平方米，首次突破七百万方大关，楼市整体上呈稳步增长态势。

2015年住宅市场成交量价齐升

2015年，南昌商品住宅市场全年共计成交面积574.84万平方米，同比上涨3.9%，不过其中内销房占比只有4.2%，让2015年的商品住宅成交的增长更具含金量。而受内销房大幅收缩影响，2015年南昌商品住宅市场成交均价回涨至8396元/平方米，同比涨幅超一成，而各月度的成交价格的波动幅度也收缩，表现更为平稳。

商业市场量跌价升

2015年，南昌商业市场成交面积超四十万方，虽然同比出现小幅上涨，但近九十万方的供应让商业市场的库存压力仍然严峻，至2015年年底，商业市场的库存已达251.53万平方米，出清周期将近五年半。

写字楼市场量价齐跌

南昌写字楼市场在2015年成交面积74.26万平方米，同比涨幅近两成，成交价格也有超一成的涨幅，得益于下半年的良好去化，写字楼市场的库存压力得到一定的缓解，出清周期已降至18个月内。

土地市场供需两端仍旧低迷

2015年南昌住宅和商办用地在供需两端都有不小幅度的下滑，而两者在全年的土地供应和成交结构里的占比之和均不足五成，政府对供应端卡紧，加之不少地块为定向地块，市场参与度较低，让原本捉襟见肘的土地供应市场更加供不应求，无地可拿成为南昌楼市发展的一大掣肘。

6.2 2016趋势展望

展望2016

展望2016年，宏观经济方面，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。

而随着长江中游城市群发展的推进，南昌作为核心城市的发展也将提速，新建县撤县划区，让南昌的市区规模得到极大扩容，而在新建区并轨南昌市区的期间，新建区的楼市发展也将迎来新的契机。城市建设方面，1号线投入运行、朝阳大桥通车、九洲高架部分通车、象湖隧道通车等城市基建的推进让南昌的城市立体交通体系不断完善，为南昌楼市未来的稳定向好发展筑底；而作为新城发展的重点排头兵九龙湖板块仍将是2016年南昌楼市的重点、热点区域，在库存压力较小的情况下，2016年的南昌楼市有望进一步平稳向好发展，成交价格预计有小幅上涨。